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임차인 재계약 시 검토 체크리스트

오피스 재계약과 신규 이전 시 장단점 비교 및 검토를 통해 사업의 목적 및 방향성에 맞는 옵션을 선택합니다.

8월 10, 2022

2021년 하반기부터 서울 내 오피스 시장은 신규 빌딩 공급 부족, 공실률 하락으로 인한 임대료 상승이 이어지고 있는 임대인 우위 시장으로 전환되었습니다. 이로 인하여 사무실 공간 확보가 어려운 임차인들은 기존 입주 빌딩에서의 재계약을 적극적으로 검토하고 있으며, 특히 3~5년의 장기 재계약 검토가 과거에 비하여 증가하고 있습니다. 이에, 임차인들이 체크해야 할 검토사항에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

1.    재계약 여부 통보(임대인 측)전, 인근 빌딩 공실 현황 및 임대조건 파악

일반적으로, 임대차 계약서 내 만기 전 재계약 여부에 대한 통보기간에 대한 내용이 있습니다. 해당 내용은 임대인 측에서 기존 임차인 퇴거 후 후속 임차인 유치를 위한 예정 공실의 사전 마케팅 진행 기간입니다. 임차인은 재계약 통보 전, 재계약 여부 및 조건의 타당성 여부를 판단해야 합니다. 이전 여부의 적정성 검토를 위하여 임차인은 임대인 측에서 제시한 재계약 시 임대조건과 인근빌딩의 임대조건 및 공실 현황 파악 후 재계약 여부의 적정성을 판단합니다.

2.    대안 플랜 구성

임대인 측의 재계약 조건 수령 후 시장조사를 통한 내용을 바탕으로 인근 평균 임대료 및 시장상황을 고려, 금액 및 조건에 대한 협의를 진행합니다. 단, 오피스 공실률이 낮은 임대인 우위 시장의 경우, 임차인 측은 재계약 협의 시 임대조건에 대한 협의 폭이 넓지 않아 난관이 있을 수 있습니다. 이로 인한 재계약 협의가 어려울 수 있는 상황을 고려하여 재계약 협의 진행과 동시에 이전 가능한 빌딩 검토를 진행합니다.

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3.    재계약 vs 신규 이전 장단점 비교

기존 공간에서의 재계약과 신규 이전 시 장단점에 대한 비교 및 검토를 통해 사업의 목적 및 방향성에 맞는 옵션을 선택합니다.
재계약은 인테리어 비용이나 이전 비용과 같은 초기 투자 금액을 최소화하고 기존 사업 인프라를 활용할 수 있다는 장점이 있지만, 임대 조건 협의 폭이 넓지 않아 임대 조건에 대한 예산 절감 폭이 적을 수 있습니다.
반면에, 신규 이전은 환경 개선 및 새로운 레이아웃 구상 등을 통한 업무 효율성 상향이 가능하고 재계약 대비 신규 이전 시 임대 조건의 협의 폭이 넓을 수 있다는 장점이 있지만, 신규 이전 시 초기 비용에 대한 부담이 있고 권역 이동 시 임직원의 이탈 가능성 있습니다.

4.    재계약 및 신규 이전 시 현금 흐름 (Cash flow) 비교

최종 재계약 진행 여부의 결정을 위해, 각 케이스에 대한 금액 비교를 진행합니다.
신규 이전 검토 빌딩에 대한 상세 조건은 임차의향서 (LOI)를 제출하여 임차인이 희망하는 조건으로 협의 진행을 하며, LOI의 내용을 바탕으로 이전 케이스에 대한 비용 검토를 진행합니다.
재계약 조건은 임대인 측과 협의 후 회신을 받으며, 해당 내용을 바탕으로 희망 재계약 기간에 대한 현금흐름표를 작성, 신규 이전 케이스와 비교 및 검토를 진행하여 최종 재계약 여부를 결정합니다.  

임차인은 재계약 준비를 하며 시장 조사 및 대안 플랜 등의 세부적인 내용에 대한 확인이 어려울 수 있습니다. 세부 시장 조사, 대안 플랜을 위한 옵션 탐색, 현금흐름 분석을 통하여 임차인을 위한 최적 방안을 위해서는 전문가의 지원이 도움이 될 수 있습니다.