불확실성이 지배하는 환경에서의 현명한 부동산 투자

과거 Cap Rate (자본환원율 - 부동산으로부터 벌어들이는 돈과 이에 투자한 비용과의 비율을 따져 봄으로써 내 투자 수익률이 얼마나 되는지 간접적으로 가늠해볼 수 있는 지표) 3~4% 수준에도 거래되던 자산이 기준금리 인상에 따른 대출금리가 약 5.5%이상을 상회하는 수준에 이르자 투자자들의 수요가 감소하였고, 원자재 공급난으로 인한 원자재 단가 상승으로 건설공사비가 급등하면서 공급 또한 감소하여, 현재는 수요와 공급 모두 감소하는 추세를 보이고 있습니다.

거래 활성화를 위해서는 Cap Rate의 상승과 그에 따른 임대료의 상승이 필요하나 시장에 즉각적으로 반영되기에는 물리적으로 어려운 부분이 있어 임대료 상승률이 금리 상승률을 따라가지 못하고 있는 상황으로 특히나 중소형 빌딩의 경우 안정적인 임차인 구성에 어려운 경우가 많기 때문에 이와 같은 상황이 가속화되고 있습니다.

지금과 같은 시장 상황에서는 투자자의 요구수익 실현이 가능한 자산을 찾기가 어렵기 때문에 보유기간 동안의 임대운용 수익 보다는 자산가치 상승에 비중을 두는 장기적 투자 관점이 필요해 보입니다.

낮은 임대수익에 대한 효율을 높이는 방법으로는 보유기간동안 발생하는 이자 부담을 줄이는 것입니다. 이를 위해서는 투여되는 현금 비중을 높여야 하며, 투자대상의 규모도 보다 현실적인 수준에서의 검토가 진행되어야 합니다.

실 예로 최근 거래된 왕십리 코스모타워의 경우, 고금리에 따른 이자 부담을 최소화하기 위해 인수자금 전액을 에쿼티 (현금 가용 비율)로 충당한 투자 사례입니다.

정리하면 지금처럼 변동성이 심한 시장상황에서 투자대상을 결정하는데 있어 중요한 점은 매입 시 차입비율을 최소화해야 한다는 것이고, 그러기 위해서 실제로 집행가능한 에쿼티의 규모 수준에서의 검토가 되어야 한다는 것이며, 거기에 더해 업무시설의 비중이 높아 구조적으로 안정되고 입지적으로 선호도가 뛰어나 향후 자산가치의 상승을 기대할 수 있는 지역내 자산이어야 한다는 것입니다.

향후 부동산 시장은 자금경색과 이자 부담으로 인한 급매물, NPL, 경매 물건이 증가할 것으로 예상되며, 기존의 IMF 및 글로벌 경제위기 시점에서 발생되었던 해당 부동산 거래량과 매수 타이밍의 기회가 당시 시점보다 많지 않고 적을 것으로 예상되기 때문에 꾸준한 관심을 가지고 지켜봐야 할 것입니다.

이러한 불확실한 시장 상황 속에서 현재의 시장 상황을 정확하게 분석하고 판단하는 것이 중요한 만큼, 본인의 니즈에 맞춰 최선의 투자 방법을 제시할 수 있는 전문가와 함께하는 것을 추천합니다.