아티클

코로나 및 미중 갈등 시기의 산업용 부동산 시장

산업용 부동산 자산 매각이나 개발 기회에 주목

8월 10, 2022

코로나의 재확산과 아울러 금리 인상 및 지정학적 변동성이 커짐에 따라, 조금씩 긍정적인 전망을 나타내던 제조업 시장에도 다시 먹구름이 드리워졌습니다. 7월 제조업 업황 전망 PSI는 전월 대비 크게 낙폭하며 2년 여 만에 최저치를 기록했는데, 조선을 제외한 전 업종에 걸쳐 나타났습니다. 국내 원자재 수급 기업 300곳 가운데 약 90%가 공급망 불안을 예상했기 때문입니다.

부품에 대한 공급망이 불안정해지면서 기계, 철강∙금속, 전자 부품, 화학 제품 등 주요 산업의 제품 생산에 차질이 발생했습니다. 이를 타개하기 위해 국내 기업들은 국내 공급망을 확대하는 방안을 택하기도 했습니다. 아주스틸의 경우 필리핀 공장을 운영하고 있었지만, 코로나로 인해 생산이 중단되며 해외 아웃소싱 방식 대신 고품질 제품 생산 추구 방식으로 변화를 시도했습니다. 건자재 제품을 생산하던 필리핀 현지 공장을 철수하고 경상북도 김천1일반산업단지에 스마트 공장을 구축한 것입니다. 이처럼 인건비 등 비용을 절감하기 위해 해외 진출을 택했던 기업들도 다시 국내 복귀를 희망하는 경우가 이전과 비교하여 증가하는 추세를 보이고 있습니다.

코로나 재유행으로 인해 제조업 전망은 악화되었으나, 해외에 있던 국내 기업들이 국내로 복귀하는 현상은 코로나 이후 얼어붙어 있던 국내 산업용 부동산 시장에 긍정적인 신호탄으로 볼 수 있습니다. 미∙중 갈등으로 인해 중국에 진출하기 어려운 글로벌 기업의 한국 투자 결정도 얼어붙은 시장을 녹이는 데 힘을 더하고 있습니다.

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반도체 장비업체 업계 1위 기업인 어플라이드 머티리얼즈(AMAT)가 한국에 연구개발(R&D) 센터를 건립하겠다고 올해 공식 발표했습니다. 반도체 산업은 제조업 전망이 악화되었던 시기에도 유일하게 긍정적인 전망을 나타내며 선전했던 산업입니다. AMAT가 들어오게 되면서 한국은 세계 4대 장비업체인 AMAT, ASML, 램리서치, 도쿄일렉트론(TEL)의 연구와 생산시설을 보유하게 되었습니다. 이러한 배경에는 반도체 장비업체가 삼성전자, SK하이닉스와 같이 세계 시장에서 가장 높은 점유율을 확보한 국내 대형 반도체 제조사들과 밀접하게 협력해야 하고, 미∙중 갈등으로 서구권 장비 기업들이 중국 제조업체들과의 협력 관계가 어려워 한국 진출을 결정하게 된 것이 깔려 있습니다.

이렇듯 전반적인 제조업의 침체와 국내 산업용 부동산 시장의 호재 사이에서의 투자 결정을 위해서는 산업용 부동산 시장을 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다. 산업용 부동산 시장은 크게 물류센터와 공장으로 나눌 수 있습니다.

물류센터는 이커머스의 성장과 코로나의 영향으로 택배 물동량이 급격하게 증가하면서 수요가 높아졌으며, 투자자들이 가장 주목하는 자산이 되었습니다. 빠른 배송 서비스가 일반화되면서 교통 입지가 좋은 지역과 최종 소비자에게 가까운 라스트마일 자산의 가치가 높아졌고, 경부고속도로와 영동고속도로, 그리고 수도권과 주요 광역시 인근의 물류센터 개발이 가능한 지역의 토지 거래량과 지가가 급격하게 상승하였습니다. 물류 배송 시장의 호황은 계속될 것으로 보이지만, 물류센터의 신규 자산 공급이 빠르게 이루어지고 있고, 금리와 건축비가 상승함에 따라 앞으로의 물류센터 투자에 대해서는 신중을 기해야 할 것으로 보입니다.

한편, 대부분의 대규모 공장은 산업단지에 들어가는 경우가 많습니다. 생산품의 종류에 따라 인허가 문제가 까다로울 수 있고, 제조 과정에서 유해 물질이 발생할 수도 있기 때문입니다. 그래서 일반적으로 주거지역이 멀리 떨어져 있는 산업단지에 입주하며, 입주 시에도 산업단지 관리기본계획 상 입주 가능한 산업코드를 고려해야 합니다. 따라서, 앞으로 주목할 산업이 위치할 수 있는 산업단지가 어디가 될 것인지 생각해야 합니다.

경기 이남에 위치한 산업단지, 또는 산업단지가 조성될 가능성이 있는 부지는 현재 지방 부동산 시장에서 가장 주목받고 있습니다. 국내 대형 반도체 제조사가 평택, 이천 등에 위치하기 때문입니다. 삼성전자의 경우 올해 하반기 평택 캠퍼스의 3번째 반도체 생산라인 가동을 앞두고 있으며, SK하이닉스의 본사는 이천에 있습니다. 반도체 산업은 우수한 인력을 확보하기 위해 수도권에서 멀리 떨어지지 않은 곳을 선호하기 때문에 경기 이남권 혹은 충청권까지 제한적으로 개발될 것으로 보입니다.

글로벌 제조업의 사업 확장에 한국이 거점으로 부각됨에 따라, 앞으로의 산업용 부동산 자산 매각이나 개발 기회에 주목할 때입니다.

이러한 MZ세대들이 즐겨 찾는 성수동, 신사동, 청담동, 한남동, 연남동은 각각의 상권의 독특한 특색과 동시에 커다란 공통점이 있습니다. 바로 코로나로 인해 오프라인 소매 유통업이 몰락할지도 모른다는 ‘리테일 아포칼립스 (Retail Apocalypse)’라는 우려가 통하지 않는 상권이라는 것입니다.