올 1분기, 수도권 A 급 물류센터 공급량 역대 최고치 기록 

2023년 4월 18일, 서울 – 글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 JLL 코리아가 최근 발행한 ‘2023년 1분기 수도권 A급 물류센터^(주석1)’ 보고서에 의하면, 2023년1분기 수도권 A 급 물류센터의 순흡수면적^(주석2)은 약 281,493평(약 930,555 m²)으로 역대 최고 수준을 기록한 것으로 조사되었다. 지난 해 공급 지연되었던 센터들이 연초에 다량으로 준공 마무리되면서 분기 내 많은 양의 공급이 발생하였고, 신규 물류센터들에서 임차활동이 활발하게 발생하여 순흡수면적 증가에 기여하였다.

분기 내 역대 최고의 물류센터 공급 발생

이번 분기에는 수도권 내 19개의 임대형 센터와 4개의 자가 센터가 준공되었다. 자가센터를 제외한 A급 센터만 집계시, 총 약 487,435평 (1,611,355 m²)의 신규 면적이 공급되면서, 분기 내 역대 최대 물류센터 공급을 기록하였다. 권역 별로는 북부 권역을 제외한 4개 권역에 모두 신규 센터가 공급되었다. 중부 권역에 1개의 물류센터, 남동부 권역에 로지스허브 여주센터 (연면적 47,342평)를 포함한 11개 A급 물류센터, 남부 권역에 로지스포인트 평택 물류센터 (연면적 60,428평)를 포함한 4개 물류센터, 그리고 서부 권역에 로지스포트 인천 물류센터(연면적 59,648평)를 포함한 3개 물류센터가 신규 공급된 것으로 조사되었다.

2023년에는 수도권 A급 물류 시장에는, 1분기에 준공된 센터들을 포함하여 총 약 142만 평의 공급이 예상되고 있다. 공급 지연이 여전히 빈번하게 발생하고 있으며, 대량 공급으로 인해 준공 이후 센터 안정화에 소요되는 기간이 점점 길어지고 있어서, 공급 불확실성의 상황은 당분간 지속될 것으로 예상된다.

다량의 공급에 영향을 받아 공실률 상승

2023년1분기 수도권 A급 물류센터의 공실률은 12.6%로 지난 분기 대비 4.38%p 상승하였다. 2021년 4분기 가장 낮은 공실률을 기록한 이후 공실률은 5분기째 상승세에 있다. 앞으로도 많은 공급이 예정되고 있어 공실률은 계속해서 상승할 것으로 전망된다.

북부 권역의 공실률은 계속해서 변동 없이 0%를 기록하고 있으며, 중부 권역의 공실률은 약 5.3% 수준, 그리고 신규 센터가 대량 공급된 남부 권역과 남동부 권역은 각각 13.3%, 9.0% 수준의 공실률을 기록하였다. 서부 권역의 공실률은 지난 분기와 비슷한 수준의 23.1%를 기록하였으며, 순흡수면적은 권역 중 가장 많은 약 102,925평으로 권역 중 활발한 임차활동이 발생한 것으로 조사되었다. 그러나, 서부 권역은 2023년에 다섯 권역 중 가장 많은 공급이 예정되어 있어 현재의 높은 공실률이 계속해서 유지되거나 보다 더 상승할 것으로 전망된다. 특히 서부 권역의 신규 센터들은 저온 비율이 높아 타 권역에 비해 공실률 해소에 더 오랜 시간이 소요되고 있다.

상온 물류센터 임대료 계속 상승세

수도권 월 평균 ‘상온’ 명목 임대료는 약 33,592 원으로 전분기 대비 0.1% 하락하여 큰 변동이 없고, 전년동기대비 5.1% 상승하였다. 전 권역에서 상승하거나 보합세를 보였다. 북부 권역의 상온 명목 임대료는 약 43,500원으로 변동이 없으며, 남동부 권역은 전분기 대비 1.2% 상승한 약 29,100원, 서부 권역은 지난 분기 대비 0.3% 상승한 약 39,200원인 것으로 집계되었다. 남부 권역의 상온 명목 임대료는 지난 분기 대비 3.6%, 전년대비 6.9% 상승한 약 29,900원 수준으로 수도권에서 가장 큰 인상률을 기록하였다.

심혜원 JLL 코리아 리서치 팀장은,”수도권역의 A급 물류센터 임대료는 계속해서 상승세에 있으며 특히 2022년부터 임대료가 빠르게 오르고 있는 상황이다. 연말까지 많은 공급이 예정되어 있으나, 현재까지의 임대료 상승분을 고려할 때 신규 공급 센터들이 현재 수준의 임대료를 제시하거나, 연말까지는 공실 상황을 반영하야 현 임대료와 유사한 수준의 임대료 오름세가 예측된다.”라고 말하였다.

다만, 저온 센터의 경우에는 상온센터 대비 공실률이 높은 만큼 임대료 상승 폭이 크지 않거나, 또한 많은 렌트프리가 제공되며 실질임대료의 마이너스 성장세가 관찰될 가능성도 있다.

(주석1) 수도권 A 급 물류센터: 수도권 지역 내 연면적 33,000 m² (1만평) 이상, 램프 및 자연 경사로를 통해 전층 접안 가능한 100% 상온, 상/저온 물류센터.
(주석2) 순흡수면적: 일정 기간동안 시장에 새로 들어온 면적에서 퇴거한 면적을 뺀 면적. 순흡수면적이 양(+)이면, 시장에 들어온 면적이 나간 면적보다 크다는 것 의미.