2018년 2분기 A등급 오피스빌딩 공실률 감소

​2018년 7월 30일, 서울 - 글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 JLL (NYSE: JLL)의 2018년 2분기 서울 오피스 시장 동향 보고서에 의하면, 서울 3대 권역 (도심권, 여의도권, 강남권)의 A급 오피스빌딩의 2분기 수요가 증가하면서에 기존에 높았던 공실이 부분적으로 해소된 것으로 나타났다. 2분기 매매 시장은 풍부한 유동성과 긍정적인 투자심리가 계속되면서 거래량이 전분기대비 69% 대폭 상승한 것으로 조사되었다.

2분기 서울 A등급 오피스 빌딩의 평균 공실률은 전분기대비 1.1% 하락한 12.4%를 기록하면서 긍정적인 수요를 보였다. 도심과 여의도에서 최근 양호한 임차 수요가 지속되면서 기존의 높았던 공실을 부분적으로 해소한 것으로 분석되었다. 도심권이 15%로 전분기대비 0.73%p 하락하였는데, 시그니쳐타워, 서울스퀘어, 101 파인애비뉴에 신규 임차인이 유치되고 종로타워 등에 위워크의 활발한 임차 활동이 지속되면서 권역 내 긍정적인 수요를 견인하였다. 여의도권은 전분기대비 6.4%p 하락한 18.9%를 기록하면서 세 중심 권역 중 가장 긍정적인 수치를 보였다. 지난 분기 완공된 더케이타워의 입주가 100% 달성되었고 IFC와 전경련타워의 대폭적인 임대로 인센티브 혜택으로 신규 임차인들이 확보된 것이 권역 내 공실률 하락에 크게 기여하였다. 강남권은 루첸타워 준공 완료에 따른 신규 공급으로 전분기대비 1.8%p 상승한 5.5%를 기록하였다. 신규 수요가 저조하다기 보다는 낮은 공실률로 인하여 대규모 임차 공간이 부족하여 비교적 저조한 임대차 활동으로 이어진 것으로 분석된다.

서울 A등급 오피스 3.3m2당 월평균 실질 임대료는 88,738원/평으로 전분기대비 0.2% 상승한 것으로 나타났다. 도심권이 91,028원/평으로 전분기대비 0.2% 하락한 것에 그친 반면, 여의도권이 68,370원/평으로 전분기대비0.4% 소폭 상승하면서 2016년 2분기 이후 처음으로 권역내 실질임대료가 상승하였고, 강남 권은 98,020 원/평으로 전분기대비 0.5% 상승하면서 가장 안정적인 성장세를  유지하고 있다.

박성민 JLL 리서치 팀장은 하반기 서울 A등급 오피스 시장에 대해 "공실률과 임대료는 권역별로 차별화가 지속될 것으로 보인다'"고 밝혔다. "강남권은 IT, 스타트업, 코워킹 등의 견조한 수요세가 뒷받침하고 있어 현재처럼 자연공실률 수준의 낮은 공실률이 유지되는 반면에, 도심권은 신규 물량 부담으로 공실률 상승이 점쳐지며  여의도권은 수요가 살아나고 있으나 기존 공실부담으로 공실률은 한동안 높은 수준에서 유지될 전망."이라고 말하면서 임대료에 대해서는 "도심과 여의도와 같이 기존 공실 부담이 있는 권역은 임대료 상승이 제한될 것으로 보이는 반면, 강남권은 오피스 공간부족과 탄탄한 수요세로 인센티브가 줄면서 임대료 상승세 지속이 가능하다. 다만, 도심과 여의도도 이미 높은 수준의 인센티브가 제공되고 있어 예전처럼 추가 인센티브로 인한 임대료 하락 가능성은 제한적일것이다."라고 설명하였다.

리테일 부문은 활발한 리테일 임대차 활동으로 서울 중심가(High Street) 및 쇼핑몰 공실이 하락한 것으로 나타났다. 서울 중심가의 공실률은 강남대로와 가로수길의 신규 상점의 오픈에 힘입어 금번 분기 동안 500bps 하락한 9.5% 를 기록하였고, 서울 프라임 쇼핑몰의 경우는 코엑스몰에 No Brand가 입점하며 대부분 해소를 완료 하였고, IFC 몰이 임차인 재배치를 성공적으로 완료하면서 전체 프라임 쇼핑몰의 점유율이 향상되었다. 중국인 관광객 수 회복 모멘텀이 지속되면서 전반적으로 리테일 부문에 긍정적으로 작용할 전망이며, 대기업 및 해외 브랜드 중심의 임대차 수요가 꾸준히 지속되면서 임대료의 완만한 상승도 기대된다.

2분기 A등급 오피스 매매시장은 풍부한 유동성과 긍정적인 투자심리가 지속되면서 거래량이 전분기대비 69% 대폭 상승한 것으로 조사되었다. 투자 수요의 대부분은 코어 자산에 중점을 둔 국내 투자자들이 견인하고 있으며, 특히 강남권은 폭발적인 수요로 A등급 및 B등급의 매물에 대한 투자 경쟁이 심화되어 가고 있는 것으로 판단된다.

주요 2분기 거래로 서울역 인근의 KDB 생명타워, 광화문 인근의 금호아시아나 사옥, 도심권의 씨티센터타워, 여의도권의 SK 증권빌딩과 현대카드빌딩 사옥 1관, 그리고 투자 수요가 가장 많은 강남권의 삼성생명대치 2빌딩과 삼성메디슨빌딩이 있다.

투자 시장은 현재 수준의 모멘텀이 지속되며, 시장의 견조한 유동성과 아울러 국내 투자자들의 수요가 매우 활발한 만큼 올해 거래규모는 재작년에 이어 새 기록을 경신할 것으로 전망된다.