서울 오피스 시장, 임대 수요가 공급 초과

2022년 04월 27일, 서울 – 글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 JLL 코리아가 최근 발행한 ‘2022년 1분기 서울 A급 오피스 시장 동향’ 보고서에 의하면, 2022년 1분기 서울 A급 오피스는 3대 권역 모두에서 활발한 임차수요를 보이면서 5.5%의 낮은 공실률을 기록한 것으로 조사되었다. 대형으로 임차 가능한 공간이 제한적이고 2022년 신규 공급도 전무하여 당분간 임대인 우호적인 시장이 이어질 것으로 전망하였다.

2022년 1분기 서울 A급 오피스 공실률은 전분기 대비 2.5%p 하락한 5.5%로, 3대 권역 모두에서 한 자리 수의 안정적인 공실률을 기록하였다. 도심 권역은 전분기 대비 약 2.06%p하락한8.8%의 공실률을 기록하였고, 여의도 권역은 전분기 대비 약 5.23%p 대폭 하락한 7.3% 공실률로 2020년 파크원 공급 이후 계속해서 두 자릿수를 유지했던 공실률이 다시 한 자릿수를 기록하였다. 강남 권역의 공실률은 전분기 대비 1.08%p 하락한 0.4%로, 2012년 이후 처음으로 0%대의 공실률을 기록하였다. 강남 권역의 임차수요는 계속해서 매우 견조하지만 임차가능한 공실이 전무한 상황이다. 

심혜원 JLL 리서치 팀장은, “올해 서울 A급 오피스 시장에 신규 공급이 전무할 예정이어서 기존 빌딩들 위주로 임대활동이 이어질 것이다. 현재 서울의 낮은 공실률과 예정되어 있는 임차현황을 감안했을 때 당분간 임대인 우호적인 시장이 이어질 것.”이라고 전망하였다.

강남과 판교 권역의 공급 부족으로 타권역으로 임차수요가 확장될 수 있을 것으로 전망하였다. 도심 권역이 현재 3대 권역 중 가장 높은 공실률을 기록 중이나, 현재 공실률이 높은 빌딩들도 입주가 예정되어 있거나 논의 중인 임차인이 있는 것으로 파악되어 곧 임대인 우호시장으로 돌아설 것으로 전망된다. 도심 권역에는 계속해서 대기업 및 IB, 외국계 기업의 수요가 존재할 것으로 보이며, 위치와 교통 편의성, 건물 컨디션에 따라 수요가 양극화될 것으로 보인다. 여의도 권역의 공실률은 당초 예상보다 더 빠르게 줄어들어 현재 도심의 공실률보다 낮은 상태로 접어들었다. 과거 여의도의 임차 활동을 주도하던 전경련과 IFC는 공실이 완전 해소되었으며, 파크원에 공실면적이 남아있으나 곧 HMM이 입주 예정이며 협의 진행 중인 건들을 감안할 때 공실률은 더욱 하락할 전망이다.

서울 A급 오피스 임대료도 상승 추세를 이어가고 있다. 2022년 1분기 서울 A급 오피스의 월 평균 실질임대료는 약 102,600원/평으로 전분기에 이어 오피스 역대 최고가를 다시 한번 경신하였다. 전분기 대비 2.2%, 전년 대비 6.0% 상승하였는데, 공실률이 낮은 빌딩들, 특히 강남권역을 위주로 렌트프리 기간이 하락한 것에서 기인하였다. 이번 분기 서울 A급 오피스의 평균 렌트프리 기간은 약 2.6개월로, 2016년 4분기 이후 5년간 최저 수준이다.

권역 별로는 도심의 월 평균 실질임대료가 약 101,300원/평으로, 처음으로 10만 원 대에 진입하였다. 도심의 실질임대료는 최근 2년 사이 계속 비슷한 수준을 유지하다가, 공실률이 최근 안정화된 서울스퀘어, D타워 광화문, 그랜드 센트럴 등의 빌딩이 렌트프리를 줄이며 권역의 실질임대료 상승으로 이어져 전분기 대비 2.4%, 전년 대비 약 2.8% 올랐다. 여의도 월 평균 실질임대료는 약 83,800원/평으로 지난 분기와 비슷한 수준이다. 강남 권역은 공실이 0%대로 접어들며 렌트프리 기간이 크게 줄어들면서 월 평균 실질임대료가 전분기 대비 3.3%, 전년 대비 6.5%의 큰 폭으로 상승한 약 117,300원/평으로 조사되었다.