2분기 강남권역 중심으로 서울 오피스 거래 활발

서울, 2024년 07월 23일 – 글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 JLL 코리아 (NYSE: JLL, 존스랑라살)에 의하면, 2024년 3분기 국내 오피스 투자시장의 거래 금액은 약 1조 8,785억으로, 강남 권역에서 거래 사례가 다수 관찰되었다.

2022년에 시장에 나왔던 아이콘역삼이 약 2,043억 원에 캐피탈랜드자산운용에서 캡스톤자산운용으로 소유권이 이전되었으며, 케이리츠투자운용이 보유했던 케이플라츠 신논현이 약 825억 원에 듀오정보에 매각되었다. 코람코자산 운용이 보유했던 GS건설 서초타워는 약 2,023억 원에 신한리츠 운용에게 매각되었고, 신한리츠운용이 보유했던 위워크타워(테헤란로)가 약 1,470억 원에 현진그룹에게 매각되었다.

서울 오피스 거래 시장에 많은 매물이 나오고 있지만, 유동성 부족으로 인해 소화되지 못하고 계속 쌓여가고 있다. 매도자와 매수자 간의 가격 차이로 인해 거래가 완료되는 데 시간이 점차 늘어나고 있어, 만기가 여유 있는 자산들도 서둘러 매각을 추진하고 있다. 이 가운데 좋은 입지와 우량 임차인을 보유한 코어 자산에 대한 투자자들의 관심이 높아지고 있다.

재무적 투자자들은 금리인상의 여파로 다소 보수적인 기조를 보이고 있는 반면, 전략적 투자자들은 사옥 확보를 목적으로 적극적으로 매수에 나서고 있다. 현대차그룹 또한 스케일타워 매입을 시작으로 상업용 부동산 시장에 영향력을 끼치고 있다. 표류 중인 신사옥 GBC 사업을 포함해 신규 공급이 매우 제한적인 상황을 고려할 때, 자금력과 수요를 갖춘 전략적 투자자들의 영향력은 지속될 것으로 전망된다.

서울 A급오피스 시장은 여전히 수요 대비 공급이 부족한 상태로, 1분기 공실률은 지난 분기 대비 112 bps 하락한 2.5%를 기록하였다. 하반기부터는2026년까지 세 권역에 신규 A급 오피스 공급이 없기 때문에, 서울 A급 오피스 시장은 한동안 낮은 공실률을 유지할 것으로 예측된다.

다만, 남은 하반기에는 도심 권역에 2개의 B급 오피스가 신규 공급될 예정이며, 3대 권역을 제외한 기타 권역에는 원그로브(CP4)와 같은 대형 오피스가 신규 공급될 예정이다. 이는 임차 가능한 공간이 매우 제한적인 현재 상황에서 해결책이 될 수 있을 것으로 보인다.

2분기 서울 A급 오피스의 실질임대료는 138,800원/평으로 전분기 대비 1.2%, 전년 동기 대비 7.1% 상승하였다. 지난 해까지 전년 동기 대비 두 자릿수 상승세를 보였던 서울의 실질임대료는 올해 한자릿수로 줄어든 상태이다. 계절적 요인이 이미 반영된 연초의 상승분을 고려하면 남은 하반기에는 임대료 상승폭이 예전처럼 크지 않을 것으로 전망된다.

[노트]

1. JLL 기준 A급 오피스 정의: 연면적 1만 평 이상, 바닥면적 330평 이상인 오피스 건물. 양질의 스펙과 공용 공간, 주차시설, 외관을 보유하고 우수한 임차인이 입주하며, 유동인구가 많은 곳에 위치하여 교통수단 접근성이 뛰어난 입지의 건물.

2. 전략적 투자자 (Strategic Investor) 정의: 금전적 수익을 내기 위한 투자를 하는 재무적 투자자와 달리, 사업적 전략에 따라 본인 사업을 발전시키기 위한 하나의 방안으로 투자.

3. 실질 임대료 = 순임대료 – 렌트프리 + 필요제경비