JLL, “2025년 1분기 서울 A급 오피스 시장, 안정적 성장세 지속”

서울, 2025년 4월 24일 - 글로벌 부동산 서비스 기업인 JLL 코리아에 의하면, 2025년 1분기 서울 A급 오피스⁽¹⁾ 시장은 견고한 수요와 함께 안정적인 성과를 보였다. 전체 공실률은 전분기 대비 55bps 하락한 2.8%를 기록하며, 순흡수면적⁽²⁾은 10,686평으로 양(+)의 수치로 전환된 것으로 집계되었다.

여의도 권역, 최대 순흡수면적 기록

도심(CBD) 권역의 순흡수면적은 2,809평을 기록하며 양(+)의 수치로 전환되었고, 공실률은 37bps 하락한 3.0%를 기록했다. 여의도(YBD) 권역은 가장 큰 순흡수면적인 13,225평을 보이며, 공실률이 249bps 하락한 4.3%를 기록했다. 강남(GBD) 권역은 유일하게 음(-)의 순흡수면적(-5,349평)을 기록했으며, 공실률은 81bps 상승한 1.4%를 기록했는데, 이는 메리츠타워에서 패스트파이브 강남1호점의 퇴거 및 SSG닷컴이 센터필드에서 영등포로의 이전 등에서 기인했다. 그러나, 해당 공실에 신규 임차인들이 입주하면 공실률은 다시 하락할 것으로 전망된다.

심혜원 JLL 코리아 리서치 팀장은 "여의도 권역의 높은 순흡수면적은 원센티널, 앵커원 등에서 일전에 계약한 임차인들의 실제 입주가 주된 요인으로 작용했으며, 이는 여의도 권역의 오피스 수요가 여전히 강세를 보이고 있음을 시사합니다."라고 설명했다.

도심 권역 중심의 신규 공급 예정

1분기에는 도심 권역에 연면적 약 12,000평 규모의 프로젝트 107이 완공되었다. 도심 권역은 2025년부터 2029년까지 지속적으로 신규 오피스 공급이 예정되어 있으며, 주요 프로젝트로는 남산N타워, 공평 15·16지구(G1), 을지로 3가 12지구(이을타워), 수표구역 도시정비형 재개발 사업(ONE X) 등이 있다.

강남 권역은 2025년 2분기에 OPUS 459가 연면적 8,200평 규모로 준공될 예정이며, 2028년에는 강남역 부근에 연면적 약 16,000평 규모의 대형 오피스 공급이 계획되어 있다. 반면에 여의도 권역은 2024년 2분기에 공급된 TP타워 이후 신규 공급 예정 물량이 거의 없으며, 자가 사용 목적의 일부 재개발 프로젝트를 제외하고는 추가 공급 계획이 없다.

임대료, 전반적인 상승세 지속

2025년 1분기 서울 A급 오피스의 월 평균 실질임대료⁽³⁾는 약 143,100원/평으로, 전분기 대비 1.3%, 전년 동기 대비 4.3% 상승했다. 도심 권역은 148,600원/평, 여의도 권역은 123,900원/평, 강남 권역은 152,600원/평을 기록했다.

도심 권역은 향후 신규 공급량을 고려했을 때, 상대적으로 낮은 임대료를 보이는 마곡과의 경쟁력 유지를 위해 인센티브 수준을 확대하는 등의 방안을 제시할 수 있을 것으로 보인다.

주요 임차 동향, IT 기업들의 강세 두드러져

정보통신업 기업들의 임차 활동이 두드러졌으며, 전체 임차 수요의 32%를 차지했다. 주요 사례로는 바이트댄스가 더피나클강남에서 약 1,000평을, 아쿠아트리가 메리츠타워에서 약 600평을 계약한 것 등이 있다. 금융 및 보험업은 27%, 도매 및 소매업은 18%의 비중을 차지했다.

이한국 JLL 코리아 오피스 임대차 자문 전무는 "IT 기업들의 강세가 두드러진 것은 디지털 전환 가속화와 함께 해당 산업의 성장세가 반영된 결과입니다. 특히 강남 권역에서 IT 기업들의 수요가 높았는데, 이는 해당 권역의 우수한 인프라와 인재 풀이 주요 요인으로 작용한 것으로 보입니다."라고 분석했다.

투자 거래 규모 증가 및 투자 심리 개선

2025년 1분기 국내 오피스 거래금액은 약 4조 9,315억 원으로, 전분기 대비 약 14% 증가했다. 서울의 새로운 오피스 지구로 부상하고 있는 마곡 업무권역에서 두 건의 선매입이 클로징되었다. 주요 1분기 거래 사례로는 마곡 지구의 원그로브(CP4)의 2조 3,350억 원 규모 거래와 르웨스트시티타워(CP1)의 5,341억 원 규모 거래 , 그리고 도심 권역의 대신파이낸스센터(대신 343)의 6,620억 원 규모 거래와 남산스퀘어의 5,805억 원 규모 거래 등이 있다.

사옥 용도의 자산 매입 사례도 다수 관측되었으며, 크리스탈스퀘어, 정안빌딩, 강남파이낸스플라자 등이 이에 해당된다.

이기훈 JLL 코리아 캐피털마켓 본부장은 "금리 인하 등으로 인해 오피스 투자 심리가 개선되고 있으며, 해외 투자자들의 관심도 증가하고 있습니다. 특히 국민연금과 우정사업본부 등 기관투자자들의 적극적인 투자가 준비되고 있어, 향후 유동성 개선에 따른 양질의 자산 인수 경쟁이 더욱 치열해질 것으로 예상됩니다."라고 전망했다. 다만, 경제 상황 변화와 미국의 상호관세 부과에 따른 시장 변동 가능성에도 주목할 필요가 있다고 덧붙였다.

[주석]

1. A급 오피스: 연면적 1만평 이상의 물류센터
   
   

2. 순흡수면적: 일정 기간동안 시장에 새로 들어온 면적에서 퇴거한 면적을 뺀 면적. 따라서 순흡수면적이 양(+)이면, 시장에 들어온 면적이 나간 면적보다 큼.

   
   
3. 실질 임대료 = 순임대료 – 렌트프리 + 필요제경비