JLL, 1분기 서울 오피스 거래 규모 전분기 대비 27.6% 증가

서울, 2024년 04월 18일 – 글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 JLL 코리아 (NYSE: JLL, 존스랑라살)가 최근 발행한 ‘2024년 1분기 서울 A급 오피스 시장 동향’ 보고서에 의하면, 2024년 1분기 서울 오피스 투자시장 거래 금액은 약 3조 462억 원으로 집계되었다. 거래금액이 1,000억 원을 상회하는 메가 딜이 7건이나 체결되면서 직전 분기 대비 거래규모가 약 27.6% 증가하였다.

1분기에 가장 높은 거래가격으로 매각된 아크플레이스는 블랙스톤이 코람코자산신탁에 약 7,900억원에 매각하였다. 다음으로, 도심 권역에서 이지스자산운용이 설립한 YD816PFV가 밀레니엄 힐튼 서울과 묶어서 개발하기 위하여 메트로타워와 서울로타워를 각각 약 4,200억 원, 3,100억 원에 매입하였다.

정정우 JLL 코리아 캐피털마켓 상무는, “금번 분기에도 우수한 입지의 코어 자산들 위주로 거래가 성사된 것이 확인되었다. 블라인드 펀드에 아직 여유가 있는 몇몇 국내 운용사들과 상장리츠들이 코어자산들을 제한적으로 검토하고 있다. 오피스 투자에 신중하게 접근하는 외국계 투자자들은 밸류애드 가능성이 있거나 가격이 낮은 매물에 관심을 보이고 있다.”라고 말했다.

현재 서울 오피스 마켓은 펀드 만기, 외국계 운용사들의 오피스 투자 전략 변화 등의 다양한 이유로 많은 매물들이 한꺼번에 쏟아지고 있다. 그러나 금리인상 여파로 역마진 상황이 지속되면서 매도인과 매수인 간 가격에 대한 견해차로 거래 지연이 일어나고 있으며, 가격 조정이 수반되어야 그나마 클로징이 이루어지고 있다.

임대료 급등에 사옥 매입을 고려하는 전략적 투자자들(SI)의 활동이 이번 분기에도 이어졌다. 강남 권역에서 한화자산운용이 소유하는 T412가 침구업체 알레르망에 약 3,300억 원에 거래되었는데, 알레르망은 사옥 마련에 대한 강한 의지로 높은 가격을 제시하며 매입에 성공하였다. 또한, 코람코자산신탁이 보유하고 있는 구분소유빌딩인 케이스퀘어시티가 퍼시픽자산운용에 3,100억 원에 매각되었고, 퍼시픽자산운용은 장기적으로 사옥으로 활용할 가능성이 있는 동양생명을 전략적투자자로 유치하였다.

심혜원 리서치 팀장은 “올해도 서울 오피스 시장에서 전략적 투자자의 적극적인 시장참여가 지속될 전망이다. 자금력을 갖고 있는 전략적 투자자들이 사옥용으로 적합한 만평 이하의 소규모 빌딩이나 B급 오피스를 우선적으로 검토하면서, 대형 오피스들은 자금 부족으로 클로징이 지연되는 상황.”dl라고 말하며, “그럼에도 불구하고 아크플레이스와 같은 초대형 딜이 금번 분기에 성공적으로 클로징되면서 침체된 투자 시장에 활력을 불어넣는 계기로 작용할 것 같다.”라고 말했다.

서울 A급 오피스 임대시장은 이번 분기에도 견조한 수요를 보여주었다. 서울 A급 오피스 시장의 공실률은 3.6%를 기록하면서, 여덟 분기째 자연공실률 5% 미만의 공실률을 기록하였다. 이번 분기에 공급된 여의도 권역의 TP타워를 끝으로 2026년도까지 예정된 A급 오피스 공급이 없어, 오피스 시장 공실률은 계속해서 낮은 추세를 이어갈 전망이다.

권역별 공실률은 도심권역이 1.7%, 강남 권역이 0.3%, 그리고 여의도 권역이 10.5%로, 세 권역에서 모두 공실률이 상승했으나 신규 공급이 발생한 여의도를 제외하면 상승 폭은 크지 않았다. 여의도 TP타워도 계약된 건들의 입주가 마무리되면 여의도 권역의 공실률은 다시 2% 이하의 매우 낮은 수준으로 떨어질 것으로 전망된다.

서울 오피스 임대료는 견조한 오피스 수요 대비 제한된 공급으로 계속 상승 추세이다. 1분기 서울 A급 오피스의 실질임대료는 137,200원/평으로 전분기 대비 2.4%, 전년 동기 대비 9.4% 상승하였다. 계절적 요인의 영향으로 새해를 맞이하며 임대인들이 기준 임대료를 높이는 경우가 다수 관측되었다. 강남 권역의 실질 임대료는 153,100원/평으로 전분기 대비 1.5%, 전년 동기 대비 10.0% 상승하였다. 도심 권역의 월 평균 실질 임대료는 138,900원/평 수준으로 전분기 대비 4.3%, 전년 동기 대비 11.9%의 가장 큰 폭으로 상승하였고, 여의도 권역의 임대료는 115,900원/평으로 전분기 대비 2.5%, 전년 동기 대비 6.8% 상승하였다.

2026년경 준공되는 도심의 오피스 재개발 프로젝트처럼 대형 신규 공급이 있기 전까지는 이러한 추세는 지속될 것으로 전망되고 있다.