2021년 서울 오피스 투자 규모 사상 최고 기록

2022년 02월 03일, 서울 – 글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 JLL 코리아가 최근 발행한 ‘2021년 4분기 서울 A급 오피스 시장’ 보고서에 의하면, 2021년 서울 A급 오피스 시장은 역대 최대 거래 규모, 역대 최고 순흡수면적, 그리고 역대 최고 임대료를 달성한 기록적인 한 해를 보인 것으로 조사되었다. 

2021년 오피스 투자 규모 약 17조 1천억원으로 사상 최고치 기록

2021년 국내 오피스 거래 규모는 약 17조 1천억원으로, 역대 최대 수치였던 2020년 16조 5,500억 원의 수치를 다시 경신하며 최대의 거래 규모를 기록하였다. 당초 시장에 나와있는 매물이 적어 2020년 대비 규모가 감소할 것으로 예측되었으나, 상반기까지 지속되었던 저금리 기조, 풍부한 유동성에 힘입어 양질의 오피스 매물이 시장에서 매우 잘 소화되었고, 도심 권역과 강남 권역에서 모두 평당 최고가를 경신하는 등 한국 오피스 거래에 대한 수요가 매우 높았다.

지난 해 대표적인 메가 딜 사례로는, 2분기에 롯데월드타워의 지분 25%를 롯데물산이 롯데쇼핑과 호텔롯데로부터 매입하였고, 3분기에 CBD의 SK서린빌딩을 SK그룹이 하나대체투자운용로부터 1조원 이상에 매입하였다. 이외에 1분기 코람코자산신탁이 삼성 SRA 자산운용에 6,200억원에 매각한 파인에비뉴 B동과 두산그룹 자회사 DBC가 코람코자산신탁에 약 6,174억원에 매각한 분당두산타워, 2분기 한국토지신탁이 코람코자산운용으로부터 쉐어딜의 형태로 6,490억원에 매입한 판교 H스퀘어가 있다. 

2022년에도 여러 개의 굵직한 딜이 예정되어 있다. 1분기에 ARA 코리아가 판교의 알파리움타워를 마스턴자산운용에 약 1조원에 매각 완료하였고, 현재 매각이 진행 중인 빌딩으로는 캐나다의 브룩필드자산운용이 소유하고 있는 여의도의 IFC가 대표적이다. 약 5년 만에 매물로 나와 시장의 뜨거운 관심을 끌고 있으며, 4조 원을 상회하는 금액에 매각이 될 것으로 예상되어 2022년 오피스 시장 거래 규모의 상당 부분을 차지할 것으로 전망된다. 또한2022년 1분기 내 클로징 예정되어 있는 이마트 본점 및 오피스 매각 건으로, 리테일, 오피스, 주차장을 모두 합쳐 1조원이 넘는 대형딜로 크래프톤이 매수인으로 낙점된 상태이다. 이 밖에도 을지로 유안타증권, CBD의 서울시티타워, 강남의 에이프로스퀘어 등이 매각 진행 중에 있다.

JLL 코리아 장재훈 대표는 “2021년 서울 오피스 거래 시장은 풍부한 유동성과 핵심 자산 선호 현상이 맞물려 평당 거래 가격도 계속해서 경신하면서 매우 활발하였다.”라며, “올해에는 견조한 투자 심리에도 불구하고 금리 인상과 거래가능한 오피스 매물의 수가 많지 않아서 향후 거래량은 주춤할 수 있을 것”이라고 예측하였다.

활발한 임차 수요에 공실 빠르게 해소되면서 임대료 역시 최고가 기록

지난2년간 파크원, 센터필드 등 서울 전역에 약 26만 평의 A급 오피스가 신규 공급되고 활발한 임차 수요로 신규 빌딩들이 빠르게 채워지면서 2021년의 순흡수면적은 182,638평으로 역대 최고치를 기록하였다.

2021년 4분기 서울의 공실률은 신규 빌딩들의 공실이 빠르게 해소되면서 전년 동기 대비 약 절반 가까이 하락한 8.0%를 기록하였고, 세 권역 모두 공실률이 하락한 모습을 보였다. 그 중 강남 권역과 여의도의 공실률이 직전 분기 대비 각각 422 bps, 318 bps 가량 크게 하락하였고, CBD의 공실률은 전분기 대비 128 bps 하락하였다. 강남의 공실률은 약 1.5%로 약 10년만에 최저치의 공실률을 기록하였다.

2021년 서울 A급 및 B급 오피스의 임차 수요를 살펴보면, 이전 수요가 50%로 절반을 차지하며 가장 높은 비중을 보였고, 이어서 증평 수요 25%, 업그레이드 수요 18%, 신규 비즈니스로 인한 수요 5%, 그리고 합병 수요가 12%를 기록하였다. 업종별로는 금융 및 보험업이 약 38%로 가장 활발한 임차 활동을 보였으며, 그 다음으로는 정보통신업이 약 18%, 제조업이 약 9%, 전문, 과학 및 기술 서비스업과 도매 및 소매업이 각각 11%로 뒤를 이었다. 국적별 임차 수요는 국내 임차인이 약 85%, 외국계 임차인이 약 15% 를 기록하였다.

활발한 임차 수요에 공실이 빠르게 해소되면서 임대료도 함께 큰 폭으로 올랐다. 2021년 4분기 서울 A급 오피스의 월 평균 실질임대료는 100,400원/평으로 처음으로 10만원을 넘으면서 오피스 역대 최고가를 기록하였다. 2022년을 대비한 가격 조정이 미리 이루어진 빌딩들이 있으며, 공실률이 10% 이하로 안정화되면서 렌트프리 기간이 2.8개 수준으로 줄어든 것에서 긍정적 영향을 받았다. 강남 권역의 월 평균 임대료는 113,600원/평 수준으로, 세 권역 중 처음으로 형당 월 임대료가 11만원을 넘기면서 세 권역 중 가장 높은 임대료 수준을 형성하였다.

JLL 코리아 심혜원 리서치 팀장은. “역대 최고가를 기록한 서울 A급 오피스의 임대료는 향후에도 계속 상승할 수 있을 전망이다. 공실이 계속해서 안정화될 것으로 예측되면서, 명목임대료의 상승과 렌트프리의 추가 하락도 예상된다.”라고 말하였다. 

2022년에는 약 15,000평의 오피스 공급만이 예정되어 있다. 강남 권역 옛 현대자동차 강남센트럴지점 부지에 이지스자산운용이 약 15,000평의 오피스 개발 진행 중에 있다. 현재 공실률도 한 자리수의 안정적인 상태를 유지 중에 있어 순흡수면적도 2021년 대비해서는 적은 수치를 보일 예정이다. 임차 수요가 줄어드는 것이 아니라, 임차 가능한 공간이 줄어드는 자연스럽게 발생하는 현상이다. 추후 예정된 공급이 많지 않음에 따라 기존의 빌딩들 위주로 순차적으로 채워질 것으로 예측되며 이번 분기 8.0%를 기록한 공실률도 더욱 낮아질 것으로 전망하였다.