서울은 호텔 투자에 적합한 국제 관문 도시

2018년 11월 19일, 서울 – 글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 JLL (NYSE: JLL)의 새로운 호텔 보고서 "서울은 호텔 투자에 적합한 국제 관문 도시"에 의하면, 올해 중국인 관광객 회복 및 동남아 국가 관광객 증가로 인한 호텔의 매출 증대와 호텔 공급 물량 완화가 서울 호텔 시장의 성장을 견인하고 있어 국내외 투자자들에게 투자 기회를 제공하고 있다고 한다.

중국 방문의 회복과 동시에 대만, 베트남 등 세컨더리 시장의 방문객 수가 대폭 증가하면서, 2018년에는 총 방문객이 1,500만 명에 이를 전망이다. 계속적인 회복세가 기대됨에 따라 궁극적으로 한국의 국제 방문객 수는 2021년 또는 2022년까지 이전의 최고치를 넘어서는 1,800만명을 돌파할 전망이다. 2017 아시아 · 태평양 관광도시 지수(Asia Pacific Destinations Index)'에 따르면, 서울은 상위 20개의 아시아 태평양 지역들 중에서 해외 관광객 순위 4위에 올라 홍콩과 상하이와 같은 주요 대도시들을 앞지르며, 방콕, 싱가포르, 도쿄에 바짝 다가섰다

2006년에서 2016년까지 약 10년 동안 객실 공급량은 연평균 약10% 증가하였었다. 최근 시장 상황의 변화로 신규 호텔 공급은 현저히 감소하였고, 서울의 호텔 공급 증가율은 향후 수 년 동안 매년 2~4%대로 안정될 것으로 예상된다. 방문객 수에 대한 꾸준한 회복에 따른 수요 강세와 제한적인 공급 증대는 향후 호텔 비즈니스 수익에 긍정적으로 작용할 예정이다. 2018년에 이미 눈에 띄게 점유율 증가와 객실료 상승 조짐이 나타나면서 호텔 시장 전반에 실적 회복세를 보이고 있다. 2018년 객실당 평균 매출 증가세는 6%-8%가 예상되고 객실 점유율이 역사 최고치에 근접함에 따라 객실료의 성장은 단기적으로 가속화될 것으로 예상하고 있다.

호텔 투자의 기회는 서울의 중저가 호텔 세그먼트에서 있을 것으로 예상한다. 지난 수년간 중저가 호텔 세그먼트에서 공급량이 증가하였고 풀서비스 호텔들은 시장에 매물로 풀리지 않기 때문에 매입 기회가 많지 않다.

호텔 관리 계약을 통해 투자하고자 하는 투자자들은 향후 매출 성장에 따른 이익률 증가로 보다 큰 이익을 얻을 것으로 기대한다. 따라서 호텔을 직접 경영하거나 호텔 관리 계약을 체결한 투자자들이 수익성 면에서 단순히 임대 호텔을 보유한 투자자들을 넘어설 것으로 기대한다.

탄탄한 임차인이 임대하는 호텔 소유를 선호하는 국내 투자자 보다는 관리 계약 호텔을 선호하는 해외 투자자들의 관심이 보다 많을 것으로 전망된다. 특히 서울은 주요 거점 도시로 아시아 투자자들의 타겟 리스트에 있다. 2018년 1분기에서 3분기까지의 서울 호텔 투자 금액은 USD300.7M로 전년도 같은 기간 대비 58.2% 증가하였다.

실제로 2018년 3분기에는 서울이 런던과 뉴욕을 이어서 전세계 3번째로 부동산 유동성이 많은 시장으로 분류되었다. 많은 유동성과 매매 가능 매물이 결합되어 투자 거래 규모는 전년 동기 대비 2배 증가하였습니다.

또 다른 호텔 보고서인 '아태지역 호텔 투자 하이라이트' 보고서에 따르면, 아시아 지역의 총 투자 거래량 중 약 70 %는 중국, 일본과 한국 부동산에서 비롯되었고 대부분 국내 투자자가 구매하였다. 일본과 한국 등에서는 해외 투자자들의 투자도 활발하였다. 2018 년 첫 9 개월 동안 거래량면에서 가장 큰 투자자는 사모 펀드 회사와 부동산 회사였고 각각 16 억 달러와 15 억 달러를 투자하였다.

한국은 서울을 중심으로 꾸준히 거래가 이루어졌다. 호주 대형 호텔그룹인 어센더스 호스피탤러티 트러스트(Ascendas Hospitality Trust)가 서울의 KY-헤리티지 호텔 동대문을 인수하는 등 한국 시장에서 외국인 투자자들의 활동이 점차 확대되고 있고, 증가하는 호텔 시장의 낙관론은 호텔 투자 활동을 더 많이 불러올 것으로 예상한다.