셀프스토리지, 새로운 공간을 창출하다

2022년 12월 2일, 서울 – 도시의 공간이 협소해지고 공간 비용이 상승하면서 점점 더 많은 기업들과 소비자들이 사무실과 가정에서 부족한 공간을 확보하기 위해 개인창고 (이하 셀프스토리지) 시설로 눈을 돌리고 있다. JLL (NYSE: JLL)의 “셀프스토리지, 새로운 공간을 창출하다” 보고서에 의하면, 셀프스토리지가 단순히 창고의 역할만을 지원하는 것이 아니라 주거 및 업무 공간의 확장 수요를 충족하고 있다고 한다. 

셀프스토리지 시장은 호주, 유럽, 미국과 같은 선진국가에서는 삶의 일부분을 차지하는 이미 성숙된 시장이지만, 국내에서는 아직 대중에게 생소한 신성장 섹터이다. 그러나, 국내도 도시 집중화, 1인 가구 증가, 다양한 근무 형태, 다양한 라이프스타일 및 취미 활동, 이커머스의 성장세 등의 공간 환경 변화로 인하여, 추가적인 수납공간을 필요로 하는 개인과 쾌적한 업무환경을 위해 기업서류, 사무용품 등의 보관 공간을 필요로 하는 기업들의 셀프스토리지에 대한 수요가 점차 증가하고 있다.

더불어, 인구의 도시 집중화로 주거 공간은 더욱 좁아지고 있는데, 통계청에 따르면, 2020년 기준 우리나라 인당 주거면적은 약 9평(29.7m²)으로 매년 계속 줄어들고 있는 실정이다. 반면, 소득 대비 주택 가격 및 주택 임대료 비율은 매년 증가하고 있어, 셀프스토리지는 더 넓은 집으로 이사하기 쉽지 않거나, 주택 내에 필요한 저장공간을 만들기 여의치 않은 경우에 비용 절감을 위한 대안이 되고 있다.

JLL에 따르면, 2022년 5월을 기준으로 국내에는 다양한 형태와 크기의 시설을 보유한 200 여개의 셀프스토리지 지점이 있으며, 서울과 경기도가 각각 52.0%, 31.9%를 차지하고 있다. 다음으로는 부산 울산 경남 지역과 인천이 각각 8.8%와 4.9%로 집계되었다. 이러한 셀프스토리지 업체들은 B2B와 B2C 마케팅을 모두 병행하는데, 주요 보관 품목으로는 개인 물품뿐만 아니라 기업 문서, 캠핑/낚시/스키/서핑 등의 취미 용품, 전시 및 무대 장비, 미술품, 와인 등이 있다.

셀프스토리지는 사용자의 접근 편리성이 주요 고려 요인이므로 현대식 대형 물류센터와는 달리 대부분 도심 내에 위치해 있다. 도심의 대로변이나 심지어 지하철 역사 내에 있기도 하다.
위치에 따라 셀프스토리지의 형태도 다양하다. 컨테이너나 팰릿 (Pallet)을 이용하는 셀프스토리지의 경우에는 경기도의 IC 혹은 JC에 주로 위치해 있는 반면에, 개인고객이 주로 이용하는 소규모 창고를 제공하는 지점은 대중교통으로도 접근성이 용이한 도심에 있다.

김명식 JLL 중소형 부동산 투자자문 본부장은 “셀프스토리지는 경기 불황에 영향을 받지 않는 경기방어적 섹터이다. 아울러 금융시장 변동성이 확대되어도 물건 보관에 대한 수요는 계속해서 존재하기 때문에, 셀프스토리지 시장은 계속해서 성장할 것이다. 지난해부터 부쩍 셀프스토리지 브랜드들로부터 공간 임대에 대한 요구가 증가하고 있다.”라고 말하였다.

셀프스토리지를 사용하는 소비자들은 다양한 사이즈의 창고를 선택할 수 있다. 최소 36,000 cm³부터 최대 30,240,000 cm³ 까지의 공간으로 제공되며, 이러한 공간들은 주로 우체국 5호 박스에 맞춰 설계되는 경우가 많다. 셀프스토리지 업체는 해당 공간에 몇 개의 우체국 5호 박스가 들어갈 수 있는지 명시한다. 일반적으로 1,000,000 cm³ (가로 100cm*세로 100cm*높이 100cm)의 경우, 우체국 박스 5 호 12개까지 수납이 가능하다.

월 임대료는 (1) 박스의 개수, (2) 창고의 크기, (3) 팰릿의 수, (4) 행거의 수 - 의류의 경우, (5) 컨테이너의 크기를 기준으로 산정된다. JLL 조사에 따르면, 셀프스토리지 창고 부피와 월 명목임대료 중위 값은 각각 대략 280만 cm³ 그리고 120,000원을 기록했다. 또한 중위 바닥면적은 약 13,000 cm²(1.3 m²) 수준이었다.
보관 타입 별로는 타입 B가 가장 보편적이었다. 100만-300만 cm³로, 우체국 박스 5호 기준 대략 12-36개까지 수납 가능하다. 타입 B의 월 임대료는 40,000원에서 198,000원까지 큰 폭을 보였다.

셀프스토리지 업체들은 주로 고급 주택 단지 또는 고급 오피스 빌딩으로부터 많이 떨어지지 않은 중대형 집합건물 저층부나 단독형 창고 빌딩을 선호하고 있다. 화물차량이 진입 가능한 주차 시설은 필수 요건이다.

JLL은 접근성 높은 도심에서 공간이 필요한 셀프스토리지 업체들과 공간을 공급하는 건물주들 간 필요한 니즈를 충족시켜주고 연결해주는 셀프스토리지 부동산 임대차 플랫폼으로서의 역할을 수행한다.

JLL에 따르면, 아직까지는 건물주들이 먼저 셀프스토리지 임차 유치를 요청하고 있지는 않지만, 먼저 제안하였을 경우, 매우 긍정적으로 받아들이고 있다고 한다. 특히, 주상 복합의 지하층, 도심의 노후된 오피스 빌딩 또는 상권 저층부, 신도시 인근 외곽지역의 오피스 근생 빌딩 저층부 등 공실로 인한 수익률 저하로 고민하고 있는 건물주들에게는 셀프스토리지는 좋은 대안으로 떠오르고 있다. 안정적인 임대료, 장기간의 임대 기간, 쾌적하고 고급스러운 인테리어 및 관리가 많이 필요로 하지 않는 편의 시설로서 만족도가 매우 크다고 한다.

김 본부장은, “고금리 및 경제적 불확실성으로 타격을 받고 있는 리테일 저층부에도 임대 공간의 변화를 불러일으킬 것으로 전망된다. 외국계 스토리지 업체들의 한국 진출과 더불어 신생 셀프스토리지 업체들이 생겨나면서, 셀프스토리지는 공유 오피스와 같이 기존 오피스 시장과 주거 인프라 시설의 보완적이고 안정적인 비즈니스로 자리 잡을 것이다.”라고 말하였다.