아시아 물류 부동산 투자 및 임대 전략 재구상

2020년 10월 14일, 서울 –글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 JLL (NYSE: JLL)이 최근 발표한 “아시아 태평양 지역의 물류 부동산 시장 전망” 보고서에 따르면, 물류 부동산 섹터로의 자본 배분 증가, 코로나19로 인한 이커머스 산업 및 물류 시장의 급성장은 물류 부동산의 기능 및 운영 방식을 빠르게 변화시키고 있으며, 투자자와 임차 기업은 물류 부동산 시장에서 진행되고 있는 구조적 변화의 흐름에 대응하기 위해 물류 전략을 재구상하고 있는 것으로 나타났다.

코로나19의 여파로 올해 아시아 태평양 지역의 부동산 투자 흐름과 자본 가치는 타격을 받았지만, 물류 부동산 시장은 예외적으로 탄력성을 유지하고 있다. 2020년 상반기 동안, 아시아 태평양 지역의 물류 부동산에 70억 달러 이상의 자본이 조달되었다. 코로나19로 아시아 태평양 지역의 전반적인 부동산 투자 거래량은 전년 동기 대비 32% 하락한 반면에, 물류 산업 부동산 거래량은 전년 동기 대비 6% 하락하였고, 투자자의 물류산업 부동산에 대한 투자심리는 여전히 긍정적이다.

물류 부동산 섹터에 자본이 많이 유입됨에 따라, 거래는 보다 정교해지고 있고 기존 및 신규 투자자와 개발자가 물류 부동산 섹터에 더 많이 참여하고 있다. JLL은 물류 부동산 섹터의 구조적 변화를 강화하고 가속화하는 몇 가지 주제를 예측해 보았다:

• 급격한 기관화(institutionalization): 세계 최대 투자자들이 물류 부동산에 점점 더 많이 투자를 하면서, 전세계 신규 공급물량의 상당 부분이 현대적인 대형 물류 센터가 차지하고 있다. 이는 더 많은 기관의 투자 유치로 이어지는 선순환 구조를 만들고 있다.

• 플랫폼 거래 추구: 개별 자산보다는 물류 플랫폼을 인수하는 추세가 증가하고 있다. 플랫폼 인수의 예로서, 미국 프롤로지스가 경쟁업체인 IPT (Industrial Property Trust)를 약 40억 달러에 인수하였다. 플랫폼 인수는, 잠재적인 합병 또는 민영화를 통해, 물류 부동산 시장에 진입하고 확장할 수 있는 추가적인 방안이 되고 있다. 특히 물류 공급 매물이 제한적인 상황에서, 투자자는 글로벌 다국적 임차인 네트워크를 확보하고 빠르게 확장할 수 있다.

• 탄력적인 가치 상승: 지난 10년 동안 물류 자본 가치는, 같은 기간 동안의 임대의 CAGR 3.2% 보다 빠른 약 6.4%의 강력한 CAGR을 기록하였다. 2020년에서 2023년 사이에 가치 성장이 둔화될 것으로 보이고 코로나19의 여파로 단기적인 조정이 예측되지만, 물류 섹터의 구조적 동인에 대한 투자자의 신뢰는 그대로 유지될 것으로 예상된다. 자본 가치는 안정적으로 유지되며, 아시아 지역의 일부 시장에서는 여전히 완만한 수율 압축이 예상된다.

코로나19로 인해 전반적인 임대 수요는 예상대로 둔화되었지만, 식료품 소매 업체와 의료 서비스 기업에서 단기 수요가 급증하였다. 인터넷 보급률 증가, 온라인 식료품점 증가, 옴니 채널 소매업, 물류 창고에 기술 통합과 같이 이미 해당 분야에서 진행되고있는 추세가 가속화되고 있으며, 변화하는 고객 요구와 소비 습관은 물류 업체 전략에 지속적인 변화를 가져오고 있다. JLL은 임차 기업의 의사결정에 영향을 미치는 주요 변화를 정리하였다:

• 물류센터의 고층화: 다층 물류 센터는 수십 년 동안 홍콩, 일본 및 싱가포르와 같이 인구 밀도가 높고, 부지 면적이 제한적이고 토지 가격이 높은 아시아 국가에서 개발되었지만, 현재는 호주와 인도 등 여러 다른 국가에서 다층 물류 센터에 대한 수요가 증가하고 있다. 한국의 경우도 신선식품 증가로 저온 시장이 급속하게 성장하면서, 기존 상온 창고가 주류이던 물류센터 시장에서 다수의 센터들이 저온과 상온을 포함한 혼합형 물류센터로의 개발을 진행하고 있다.

• 라스트 마일의 진화: 라스트 마일 전략이 성공하기 위해서는 혁신적인 솔루션, 현대적인 프로세스, 디지털 트랜스포메이션 및 최신 기술 개발이 구현되어야 하며, 이 모든 것은 임차인의 부동산 전략에 중요한 영향을 미친다. 현재 부상하고 있는 주요 라스트 마일 트렌드로서 도시 물류로의 전환, 배송 최적화, 크로스 도킹 센터 및 자율 주행 차량 사용과 같은 변화가 눈에 띄게 나타날 것으로 예상된다.

• 제 3자 물류의 부상 및 공급사슬의 현대화: 공급사슬의 현대화로 새로운 물류 시설에 대한 수요가 증가하고 있다. 임차 기업은 오래된 소규모의 자가 물류센터들을 프리미엄 입지에 새로운 현대적인 시설로 업그레이드하면서, 식음료, 의료 및 제약, 사무 및 기술 장비 산업의 급성장에 대응하며 효율성을 향상하고 물류 비용을 절감하는 노력은 계속될 것이다.

• 자동화와 기술의 통합: 과거의 노동 집약적이고 낮은 기술의 물류 시설은 고도로 자동화된 첨단 시설로 더욱 빠르게 진화되고 있다. 생산 효율성 향상이라는 전략적 측면에서, 이미 대부분의 기관 소유주와 개발자에게 필수 고려 사항이 되고 있다.

급격한 기관화(institutionalization): 세계 최대 투자자들이 물류 부동산에 점점 더 많이 투자를 하면서, 전세계 신규 공급물량의 상당 부분이 현대적인 대형 물류 센터가 차지하고 있다. 이는 더 많은 기관의 투자 유치로 이어지는 선순환 구조를 만들고 있다.
플랫폼 거래 추구: 개별 자산보다는 물류 플랫폼을 인수하는 추세가 증가하고 있다. 플랫폼 인수의 예로서, 미국 프롤로지스가 경쟁업체인 IPT (Industrial Property Trust)를 약 40억 달러에 인수하였다. 플랫폼 인수는, 잠재적인 합병 또는 민영화를 통해, 물류 부동산 시장에 진입하고 확장할 수 있는 추가적인 방안이 되고 있다. 특히 물류 공급 매물이 제한적인 상황에서, 투자자는 글로벌 다국적 임차인 네트워크를 확보하고 빠르게 확장할 수 있다.
탄력적인 가치 상승: 지난 10년 동안 물류 자본 가치는, 같은 기간 동안의 임대의 CAGR 3.2% 보다 빠른 약 6.4%의 강력한 CAGR을 기록하였다. 2020년에서 2023년 사이에 가치 성장이 둔화될 것으로 보이고 코로나19의 여파로 단기적인 조정이 예측되지만, 물류 섹터의 구조적 동인에 대한 투자자의 신뢰는 그대로 유지될 것으로 예상된다. 자본 가치는 안정적으로 유지되며, 아시아 지역의 일부 시장에서는 여전히 완만한 수율 압축이 예상된다.

코로나19로 인해 전반적인 임대 수요는 예상대로 둔화되었지만, 식료품 소매 업체와 의료 서비스 기업에서 단기 수요가 급증하였다. 인터넷 보급률 증가, 온라인 식료품점 증가, 옴니 채널 소매업, 물류 창고에 기술 통합과 같이 이미 해당 분야에서 진행되고있는 추세가 가속화되고 있으며, 변화하는 고객 요구와 소비 습관은 물류 업체 전략에 지속적인 변화를 가져오고 있다. JLL은 임차 기업의 의사결정에 영향을 미치는 주요 변화를 정리하였다:
물류센터의 고층화: 다층 물류 센터는 수십 년 동안 홍콩, 일본 및 싱가포르와 같이 인구 밀도가 높고, 부지 면적이 제한적이고 토지 가격이 높은 아시아 국가에서 개발되었지만, 현재는 호주와 인도 등 여러 다른 국가에서 다층 물류 센터에 대한 수요가 증가하고 있다. 한국의 경우도 신선식품 증가로 저온 시장이 급속하게 성장하면서, 기존 상온 창고가 주류이던 물류센터 시장에서 다수의 센터들이 저온과 상온을 포함한 혼합형 물류센터로의 개발을 진행하고 있다.
라스트 마일의 진화: 라스트 마일 전략이 성공하기 위해서는 혁신적인 솔루션, 현대적인 프로세스, 디지털 트랜스포메이션 및 최신 기술 개발이 구현되어야 하며, 이 모든 것은 임차인의 부동산 전략에 중요한 영향을 미친다. 현재 부상하고 있는 주요 라스트 마일 트렌드로서 도시 물류로의 전환, 배송 최적화, 크로스 도킹 센터 및 자율 주행 차량 사용과 같은 변화가 눈에 띄게 나타날 것으로 예상된다.
제 3자 물류의 부상 및 공급사슬의 현대화: 공급사슬의 현대화로 새로운 물류 시설에 대한 수요가 증가하고 있다. 임차 기업은 오래된 소규모의 자가 물류센터들을 프리미엄 입지에 새로운 현대적인 시설로 업그레이드하면서, 식음료, 의료 및 제약, 사무 및 기술 장비 산업의 급성장에 대응하며 효율성을 향상하고 물류 비용을 절감하는 노력은 계속될 것이다.
자동화와 기술의 통합: 과거의 노동 집약적이고 낮은 기술의 물류 시설은 고도로 자동화된 첨단 시설로 더욱 빠르게 진화되고 있다. 생산 효율성 향상이라는 전략적 측면에서, 이미 대부분의 기관 소유주와 개발자에게 필수 고려 사항이 되고 있다.

JLL 소개

JLL (NYSE: JLL)은 부동산 투자 및 관리를 전문으로 하는 글로벌 종합 부동산 서비스 회사입니다. JLL은 더 나은 세상을 위한 부동산의 미래를 만들어 나가기 위해 최첨단의 테크놀로지를 이용하여 고객, 직원 및 지역 사회를 위한 보람 있는 기회, 경이로운 공간 및 지속가능한 부동산 솔루션을 창출합니다. JLL은 2019년 연간 매출 180 억 달러의 Fortune 500대 기업으로서, 80개 이상의 국가에서 92,000 여명 (2020년 9 월 30 일 기준)의 글로벌 인력이 서비스를 제공하고 있습니다.
JLL은 존스랑라살 주식회사 (Jones Lang LaSalle Incorporated)의 브랜드 명칭 및 등록 상표입니다. www.jll.com
JLL 코리아는 2000년에 JLL 아시아 태평양 본사의 100% 자회사로 설립되었습니다. www.jll.co.kr