아태 지역 물류 산업 부동산 투자 규모 5년내 2배 증가

2021년 7월 22일, 서울 – 글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 JLL (NYSE: JLL)이 최근 발간한 ‘아시아 태평양 지역 물류 부동산의 새로운 흐름 (A New Trajectory for Logistics Real Estate in Asia Pacific)’ 보고서 에 따르면, 아시아 태평양 지역의 물류 산업 부동산 투자 규모가 2019-2020년 250-300억 달러에서 2023-2025년 500-600억 달러로 향후 3~5년 내에 두 배로 증가할 것으로 전망하였다.

JLL은 지난 몇 년 동안 전자 상거래 수요가 급증하고 3PL 시장이 확대되면서 물류 산업 부동산 시장 내 투자자 참여와 임차인 구성이 크게 바뀌었다고 보고서에서 밝혔다.

아태지역 투자자들은 안정적인 수익 흐름을 창출할 수 있는 물류 산업 자산군으로의 자산 배분을 확대하고 있으며 이러한 추세는 앞으로 더욱 증가할 것으로 전망하였다. 또한 투자자들은 안정적인 코어 및 코어 플러스 전략 기반의 물류 산업 자산 투자와 세일 앤 리스백 (매각 후 재임대) 거래를 선호하는 것으로 나타났다. 지난 2년 동안 코어 및 코어 플러스 전략 펀드가 물류 펀드의 40-50%를 차지하고 있으며, 이는 5년 전 20~30% 비중 대비 2배 가량 증가한 수치이다.

오피스 투자 시장과 마찬가지로, 물류 산업 부동산도 우량 임차인을 확보할 수 있는 현대적인 대형 물류센터에 투자 수요가 몰리고 있고, 이러한 추세로 인해, 세일 앤 리스백 거래 또한 증가하고 있다. 투자자 입장에서는 신용도가 높은 임차인 확보로 장기적인 임대 수익을 안정적으로 확보할 수 있고, 다국적 이커머스 운영자와 3PL 등 기업 임차인은 운영 목적의 자산을 현금화해야 하는 입장에서 모두에게 '윈-윈' 솔루션을 제공하고 있다.

물류 산업 부동산 투자는 한국, 호주 및 중국에서 가장 활발할 것으로 전망하였다. 전자상거래 수요 증가, 3PL 시장의 확대 그리고 현대적인 물류센터의 지속적인 공급으로 이들 국가에 투자 자금이 대거 유입되고 있다. 2020년 1월 이후 이들 국가에서 조성된 물류 산업 자금이 5년 전에 비해 1~7배 증가하였다.

아태 지역에서 큰 규모의 물류 산업 자산 거래 또는 포트폴리오 거래가 가속화되고 있는 추세이다. 지난 6개월 동안에만 아태 지역에서 기록적인 수의 메가 딜이 거래되었다. 한국도 2분기 물류센터 투자 거래 규모가 약 1조 7,440억 원으로 역대 분기 최고치를 경신한 것으로 조사되었다. JLL 코리아가 최근 발행한 ‘2021년 2분기 수도권 A급 물류센터’ 보고서에 의하면, 2분기 투자 거래 건수는 19건으로 지난 분기 13건 대비 감소하였지만, 1,000억 원이 넘는 큰 규모의 거래가 다수 체결되어 거래 규모가 증가한 것으로 조사되었다. 대표 거래 사례로 신한대체투자운용이 약 4,030억 원에 원진물류로부터 송도 H 물류센터를 선매입하였고, KB자산운용이 그레이박스 물류센터를 하나대체투자운용으로부터 3,200억 원에 선매입하였다. 2021년 하반기에는 더 많은 센터가 공급됨에 따라 선매입을 비롯한 자산 매입이 활발하게 이루어질 것으로 전망된다.

물류 자산 부동산 시장의 임차인 구성이 기존의 제조사, 전통적인 소매업과 도매업에서 이커머스 리테일 업체와 3PL 운영자와 같은 ‘신경제⁽¹⁾’ 산업의 임차인으로 옮겨가면서, 기술과 자동화 솔루션의 채택이 증가하고 ESG와 인간 중심의 설계 요구에 대한 중요성이 더욱 부각될 것이다. 이러한 현상은 투자자의 현대 물류센터에 대한 투자 확대로 이어질 것이다.