JLL, 판교 A급 오피스 임대 및 투자 시장 분석

2020 년 10월 29일, 서울 – 글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 JLL 코리아는 서울 3대 권역과 함께 독자적인 4대 핵심 업무 권역으로 성장하고 있는 판교 권역의 A급 오피스 임대 및 투자 시장에 대해 분석한 ‘판교 오피스 시장 보고서’를 발간하였다.

판교 권역은 글로벌 융복합 R&D 허브를 위해 경기도 성남시 일대에 조성된 산업단지로, 정부의 지속적인 IT, BT, CT, NT 및 첨단 융합 기술의 육성, 서울과의 우수한 접근성, 주거 및 다양한 편의시설이 공존하는 쾌적한 업무 환경으로 인하여, 차세대 성장 기업들을 대표하는 오피스 권역으로 성장하고 있다. 현재 제1 판교테크노밸리가 성공적으로 정착된 가운데 제2, 제3 테크노밸리가 조성 예정에 있다.

판교 권역의 임대 시장은 A급 오피스 기준으로 전체 시장의 약 4%를 차지하는 것으로 조사되었다. 판교 권역의 오피스는 2009년 입주를 시작하여 2020년 기준 약 300만 m2의 오피스가 존재하고 있다. 그 중 테크노밸리의 오피스가 약 90%, 중심상업지역의 오피스가 약 10%인 것으로 파악된다. 주석 1 판교 권역에는 임대 면적 제한, 업종 제한 등 규제로 인해 현재 IT, BT 업종이 다수 위치해 있으며, 주로 자가사옥으로 입주하여 활용하는 비중이 큰 편이다.

판교 테크노밸리의 경우, 현재 전매제한이 시행 중이며 자가 사옥의 비중이 높은 탓에 임대 가능한 면적이 매우 적은 상황이다. 이외에도 20년 간 업종을 유지하는 업종 제한이 시행 중이며, 입찰 및 입주 심사를 거쳐 임차인을 선별한다. 반면, 중심상업지역의 경우 테크노밸리와는 달리 별도의 규정이 없어 업종에 관련없이 임차가 가능하며, 중심상업지역의 오피스 빌딩 임차인으로는 정보통신업이 약 51%로 가장 많은 비중을 차지하고 있다.

판교 권역의 공실률은, 2017년 이후 꾸준히 0%대를 기록하며 임차인들의 견고한 수요를 증명하고 있다. 현재 자가 사옥을 제외하고 임대 가능한 오피스 면적이 적은 상황으로, 판교 권역 및 유사 업무 권역인 강남 권역의 제한적인 공급과 판교 권역에 대한 많은 수요를 감안할 때 향후에도 계속 낮은 공실률을 유지할 것으로 예측된다. 향후 신규 공급 예정인 알파돔 6-1, 6-2블록 및 판교 구청 예정부지가 공실률에 일부 영향을 줄 수 있으나, 그 정도는 미미할 것으로 보인다.

판교 권역의 임대료는 2020년 3분기 평당 약 62,900원으로 조사되었으며 렌트프리는 거의 없는 수준이다. 2013년 입주를 시작한 이후로 임대료는 꾸준히 상승하는 추세에 있다. 입주 초반에는 3대 권역의 임대료에 비해 현저히 낮은 수준이었지만 점점 가까워지고 있는 모습이다.

향후 공급 예정으로는, 알파돔 6-1, 6-2 블록 및 판교 구청 예정부지가 존재한다. 이 세 부지의 개발이 완료되면 제1 판교 테크노밸리 근처의 신규 공급은 향후 없을 것으로 예상된다. 다만 제2, 제3 테크노밸리의 신규 공급이 2021년부터 계속 이루어질 예정으로 판교 오피스 시장은 더욱 성장할 것으로 전망된다.
제1 테크노밸리가 IT와 BT, CT, NT 중심의 융복합 R&D 허브를 목적으로 했듯, 제2 테크노밸리는 자율 주행과 인공지능, 빅데이터에 특화된 업무지구를 목표로 하고 임차인을 구성 중이다. 제3 테크노밸리는 핀테크와 블록 체인 등과 같은 미래 금융산업을 중심으로 구성될 예정이며, 탄탄한 임차 수요 역시 뒷받침될 것으로 예측된다.

서울 오피스 시장이 활황인 만큼, 판교 오피스 투자 시장 역시 견조할 예정이다. 현재 판교 테크노밸리에는 준공일로부터 10년간 전매제한이 시행되고 있으며, 2020년부터 순차적으로 전체 전매제한이 풀릴 예정에 있다. 따라서 2020년에서 2024년 사이에 오피스 매매 물량도 차츰 증가하며 투자자들의 관심도 집중될 것으로 예상된다.

2020년 3분기 기준 서울 A급 오피스의 Cap Rate은 4.2%, 권역 별로는 도심 권역 4.2%, 여의도 권역 4.6%와 강남 권역 4.0%을 기록하였다. 우량 자산에 대한 투자자들간의 치열한 경쟁, 안정적인 수익률 같은 시장의 견고한 펀더멘털이 유지되고 있다. 판교의 경우 2017년 1분기에 거래되었던 알파리움타워의 Cap Rate이 5.4%를 기록했으며, 2018년 2분기에는 알파돔타워가 4.6%, 크래프톤 타워가 4.9%에 거래되었다.

우량 자산에 대한 투자자들간의 치열한 경쟁, 안정적인 수익률 같은 시장의 견고한 펀더멘털이 유지되고 있다. 특히 판교의 선행 지표인 강남 권역의 경우 현대해상 빌딩이 역대 최고가인 평당 약 3,400만 원에 거래되었으며, 현재 유동성이 풍부한 상황에서 경쟁이 심화되며 판교의 Cap Rate 역시 압착될 가능성이 크다. 

JLL 소개

JLL (NYSE: JLL)은 부동산 투자 및 관리를 전문으로 하는 글로벌 종합 부동산 서비스 회사입니다. JLL은 더 나은 세상을 위한 부동산의 미래를 만들어 나가기 위해 최첨단의 테크놀로지를 이용하여 고객, 직원 및 지역 사회를 위한 보람 있는 기회, 경이로운 공간 및 지속가능한 부동산 솔루션을 창출합니다. JLL은 2019년 연간 매출 180 억 달러의 Fortune 500대 기업으로서, 80개 이상의 국가에서 92,000 여명 (2020년 9 월 30 일 기준)의 글로벌 인력이 서비스를 제공하고 있습니다. 
JLL은 존스랑라살 주식회사 (Jones Lang LaSalle Incorporated)의 브랜드 명칭 및 등록 상표입니다. www.jll.com
JLL 코리아는 2000년에 JLL 아시아 태평양 본사의 100% 자회사로 설립되었습니다. www.jll.co.kr