JLL, “기업들의 사옥 확보 위한 서울 오피스 시장 투자 관측”

서울, 2023년 7월 20일 – 글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 JLL코리아(NYSE: JLL, 존스랑라살)가 최근 발행한 ‘2023년 2분기 서울 A급 오피스 시장 동향’ 보고서에 의하면, 서울 3대 권역 A급 오피스(주1) 시장은 임차 가능한 공간이 점차 줄어들고 임대료도 가파르게 상승하면서, 사옥 확보를 목적으로 한 기업들의 투자 움직임이 관측되고 있다.

2023년 2분기 서울 A급 오피스 시장의 평균 공실률은 전분기 대비 약 94 bps 상승한 2.0%로 조사되었다. 도심 권역의 공실률은 전분기 대비 약 46 bps 상승한 1.9%로 기록되었는데, 임차 계약 만료에 따른 기업들의 사옥 이전으로 인한 일시적인 현상으로 풀이된다(주2). 강남 권역의 공실률도 이번 분기 준공된 스케일 타워의 영향으로 전분기 대비 약 192 bps 상승하여 2.3%를 기록하였으나, 현대자동차 그룹이 스케일 타워 전층을 임차할 예정이라 단기간에 공실이 해소될 것으로 전망된다. 강남 A급 오피스 시장은 수요에 비해 공실이 거의 전무한 상황이어서, 강남 내 임차 경쟁은 심화되고 있다. 여의도 A급 오피스 시장의 공실률은 파크원의 눈에 띄는 임차 실적 영향으로 전분기 대비 약 37 bps 하락한 1.8%로 조사되었다.

올해 신규 공급도 2분기에 강남역 인근에 준공된 스케일 타워(연면적 약 14,943평) 외에 남은 하반기에 여의도 권역에 옛 MBC 부지 인근 연면적 약 17,500평의 앵커원(舊 브라이튼 여의도)가 공급 예정이다. 현재 오토웨이 타워를 임차 중인 현대자동차 그룹이 스케일 타워의 전 층을 계약함에 따라, 입주 공사가 완료됨과 동시에 공실률을 완전히 해소할 것으로 전망한다. 여의도에 새롭게 공급될 오피스 모두 준공 전 선임차가 상당 부분 이루어짐에 따라, 여의도 전체 공실률에는 큰 영향을 끼치지 않을 것으로 보고 있다.

심혜원 JLL 코리아 리서치 팀장은, “최근 서울 3대 권역 A급 오피스 시장은 활발한 임차 수요에 비해 신규 공급이 극히 제한적인 상황이다. 신규 공급이 일어나더라도, 오피스 시장에서는 드물었던 준공 이전 선임차가 일어나면서 공실이 빠르게 사라지는 모습이다. 임차 가능한 공간이 점차 줄어들고 임대료도 가파르게 상승하면서, 사옥 확보를 목적으로 기업들이 직접 투자에 나서는 모습이 관찰되고 있다.”라고 말하였다.

기관투자자들이 유동성 문제로 적극성이 떨어짐에 따라, 자금력이 풍부한 대기업을 위주로 임대차 안정성 확보를 위해 매입에 나서는 경우가 많아질 것이라는 전망이다. 이러한 전략적 투자자 (SI)들은 사업의 수익성이 아닌 사옥 확보를 위한 대체원가(Replacement Cost)에 대한 기회비용에 초점을 두기 때문에 재무적 투자자(FI)와는 다른 전략으로 입찰에 참여하며, 지금처럼 유동성이 제한적인 환경에서 커다란 두각을 나타내는 중이다.

현재 오토웨이 타워를 임차 중인 현대자동차 그룹이 SK D&D로부터 평당 약 5,400만 원 수준으로 스케일 타워 지분의 50%를 매수하였다. 이는 지난 분기 넥슨이 현대자동차 그룹이 임차 중인 오토웨이 타워 지분의 50%를 매입하면서 추후 사옥으로 사용할 계획을 밝힘에 따라, 가파른 임대료 상승 리스크를 헷지하고 안정적인 오피스를 운영하기 위한 일환으로 해석된다.

2분기 서울 A급 오피스의 월 평균 실질 임대료(주3)는 전분기 대비 약 3.4%, 전년 동기 대비 16.5% 상승한 약 129,700원으로 집계되었다. 제한된 임차 가능 공간에 비해 견고한 임차 수요에 따라, 세 권역 모두 상승세를 보였다.

도심 권역의 월 평균 실질 임대료는 약 126,600원으로, 전분기 대비 2.0%, 전년 동기 대비 12.9% 상승하였고, 여의도 권역은 약 109,200원으로 전분기 대비 0.5%, 전년 동기 대비 16.5% 상승하였다. 현재 임대인우위시장에서 선임차계약을 맺은 공급 예정인 빌딩들이 추후 준공되고 나면, 여의도 권역의 임대료는 더욱 상승할 것으로 전망된다. 

강남 권역은 세 권역 중 가장 높은 분기별 상승폭을 보이며 14만 원대를 돌파하였다. A급 오피스의 월 평균 실질 임대료는 전분기 대비 6.8%, 전년 동기 대비 21.3% 상승한 약 148,600원을 기록하였다. 최근 강남 권역에서는 임대차기간이 만료됨과 동시에 임대인이 높은 명목 임대료를 제시하는 모습이 관찰되고 있다.

심팀장은, “오피스 임대 시장의 견고한 펀더멘탈에 따라, 임대료는 계속해서 상승세를 보일 것으로 전망된다. 특히 뛰어난 입지 조건을 보유한 핵심 자산의 경우, 임대차계약이 만료되면 활발한 임차 수요를 바탕으로 높은 명목 임대료를 제시할 것으로 보인다. 다만, 이미 렌트프리와 핏아웃 등 인센티브 수준이 현저히 떨어져서, 그 상승세는 다소 둔화될 가능성이 높다.”라고 말하였다.

(주1) JLL 기준 A급 오피스 정의: 연면적 1만 평 이상, 바닥면적 330평 이상인 오피스 건물. 양질의 스펙과 공용 공간, 주차시설, 외관을 보유하고 우수한 임차인이 입주하며, 유동인구가 많은 곳에 위치하여 교통수단 접근성이 뛰어난 입지의 건물.

(주2) 한국의료분쟁조정중재원과 한국기술교육대학교 산학협력단이 서울시티타워에서 퇴거하여 각각 티타워와 서을스퀘어로 이전하는 등 기업들의 사옥 이전

(주3) 실질 임대료 = 순임대료 – 렌트프리 + 필요제경비