물류센터 투자 규모 사상 최고치 기록

2022년 1월 19일, 서울 – 글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 JLL 코리아가 최근 발행한 ‘2021년 4분기 수도권 A급 물류센터’ 보고서에 의하면, 2021년 4분기 수도권 A 급 물류센터^(주석1) 공실률은 1.8%를 기록하며 최저 공실률 수준을 보였으며, 물류센터 투자 규모도 약 2조 5,350억 원으로 분기별 역대 최고치를 달성한 것으로 조사되었다.

4분기 및 연간 물류 투자 규모 사상 최고치 기록

지난 4분기 물류센터 거래 규모는 약 2조 5,350억 원으로 역대 분기 최고치를 기록하였고, 2021년 전체 거래 규모는 약 7조 2,323억 원을 기록하며 역대 최대 투자 규모를 달성하였다. 2021년에는 준공 이전에 확정된 임차인이 없어도 센터의 입지와 스펙이 우수할 경우에 임차 리스크를 부담하고 선매입을 하는 사례가 활발하였다. 

4분기 대표적인 거래 사례로 켄달스퀘어리츠가 자산 편입을 위해 안성, 이천, 김해에 6개의 물류센터를 총 7,900억 원에 매입하였고, GIC가 아스터개발로부터 4분기에 준공된 아스터 항동 상저온 복합 물류센터를 약 5,850억 원에 선매입하였다. 이 외에 메이플트리의 여주 스마트엘 상온 물류센터와 DPL 상온 물류센터 매입 (약 1,350억 원), 이지스자산운용의 평택 아디다스 물류센터 매입 (약 1,300억 원), 그리고 독일계 자산운용사인 유니온자산운용의 서안성 물류센터 매입 (약 1,043억 원) 등이 있다. 

2022년에도 다수의 물류센터가 공급될 예정으로 선매입을 포함한 자산 매입이 활발하게 이루어질 것으로 전망하였다. 2022년 말까지 수도권 전체 A급 물류센터 공급량은 임대 센터 기준으로 전년 대비 60% 가량 늘어난 약 155만 평이 될 것으로 예상하였으며, 남동부 권역과 서부 권역에 각각 47%와 31% 가량 집중적으로 공급될 것으로 보았다. 향후 물류센터 공급 부족이 일부분 해소되며 A급 자산과 비A급 자산 간의 투자가치 격차가 확대될 것으로 예측하였다.

최근 건축자재 가격 인상 및 수급 부족의 문제와 물류센터 화재로 안전관리 점검이 강화되고, 보험료도 가파르게 오르고 있으며, 상대적으로 임차수요가 약한 저온 면적을 재검토하는 움직임이 관측되는 등의 이유로 향후 물류센터의 준공 예정일이 늦어질 수도 있을 것으로 보았다.

다수의 신규 물류센터 공급에도 4분기 공실률 최저치 기록 

2021년 수도권 A급 물류센터 공실률은 이커머스와 3PL 기업들의 수요에 힘입어 매분기 역대 최저 공실률을 갱신하였다. 2021년 총 순흡수면적은 약 433,200평으로 2020년에 이어 역대 두번째로 높은 수치를 기록하였다. 매분기 신규 준공된 센터에서 선임차를 비롯해 100%대 임대계약이 체결되며 계속해서 탄탄한 수요가 뒷받침되었다. 

2021년 4분기 수도권 A급 물류센터 공실률은 1.8%를 기록하여 사상 최저 공실률 수준을 보였다. 남동부 권역은 0.2%의 공실률을 기록하며 해당 권역 역대 최저 공실률을 다시 한번 경신하였는데, 특히 4분기에 4개의 신규 센터가 공급되었음에도 모두 준공과 동시에 공실을 전량 해소하였다. 4분기 중부 권역의 공실률은 지난 분기와 동일한 1.1%를 기록하였으며, 북부 권역은 거의 2년간 제로 공실률을 유지 중이다. 서부 권역의 공실률은 4분기 신규 준공된 센터의 공실면적으로 권역 공실률이 소폭 증가한 5.0%를 기록하였지만, 순흡수면적은 수도권내에서 가장 높은 수치인 약 68,000평을 기록하였다. 

4분기는 신규 A급 물류센터 위주로 단일 임차인의 수요가 두드러지게 나타났다. 4분기에 준공된 5개의 A급 물류센터 중 3개의 물류센터에서 단일 3PL, 이커머스 기업이 전 층 임차계약을 체결하였다. 또한 2021년 상반기 준공되었던 A급 물류센터에서도 단일 이커머스 기업이 약 18,000평의 임차계약을 체결하는 모습을 보였다.

수도권 전체 A급 물류센터의 평균 명목 상온임대료는 약 32,100원으로 이전 분기 대비 31 bps 하락하였다. 남동부 권역에 4 분기에 다수의 A급 물류센터가 준공되면서 수도권 전체 임대료 하락에 기여하였지만, 그 외 권역의 임대료는 지난 분기 대비 소폭 상승하거나, 동결된 모습을 보였다.

수도권 A급 물류센터의 상온 시설 관리비는 일반적으로 평당 2,000~3,000원 수준으로 집계되었다. 하지만 해당 관리비 수준은 A급 물류센터의 OPEX(운영 비용)를 감당하기 어려운 상황으로, 2022년에는 A급 물류센터의 관리비를 평당 1천원 정도 차츰 인상시킬 가능성이 있을 것으로 예측하였다.

(주석1) 수도권 A 급 물류센터 기준: 건물 GFA 33,000 m² 이상의 수도권 (서울, 경기도, 인천) 소재의 100% 상온, 상/저온 물류센터