JLL, “수도권 A급 물류센터 견조한 임차 수요 보여”

2023년 01월 22일, 서울 – 글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 JLL 코리아가 최근 발행한 ‘2023년 4분기 수도권 A급 물류센터^(주석1)’ 보고서에 의하면, 지난해 서울 수도 권역에 많은 양의 물류센터가 신규 공급되었지만, 견조한 임차활동으로 많은 신규 물량들이 소화되며 임대시장이 예상보다 빠르게 안정화되는 것으로 조사되었다.

견조한 임차활동으로 많은 신규 물량 소화

2023년 수도권 A급 물류센터의 총 순흡수면적^(주석2)은 약 110만 평 (360만 m²)으로, 2022년 대비 131% 상승폭을 기록하며, 활발한 임차활동을 보였다. 서부 권역 (인천, 김포, 안산 등 포함)의 순흡수면적이 387천 평으로 가장 컸고, 이어서 남부 권역 (화성, 평택, 안성)이 354천 평으로 분석되었다. 2023년 4분기 공실률은 지난 3분기와 비슷한 13.1% 수준으로, 많은 물류센터의 공급에도 불구하고 견조한 임차활동으로 신규 물량들을 어느 정도 소화하여 공실률에 큰 변동이 없는 것으로 조사되었다.

우정하 물류산업자산 서비스 본부장은, “지난해 많은 물류센터 공급에 힘입어 임차 수요도 견조한 모습을 보였다. 물류 효율성 개선을 위해 센터를 통합하려는 수요와 노후화된 센터에서 현대화된 센터로 이전하고자 하는 양질의 자산 선호 (flight-to-quality) 수요가 강세를 보였고, 이커머스 업체의 물류센터 확장도 발생하였다. 현재의 수요 추세는 내년에도 지속될 것으로 예상된다.”라고 말했다.

2023년 수도권 A급 물류센터 시장에 자가센터를 포함하여 총 65개, 약 153만 평의 물류센터가 준공되었다. 2022년 대비, 물류센터 갯수로는 거의 2배, 면적으로는 103% 증가하였다. 권역별로는 남동부-남부-서부-중부-북부 순으로 많은 물류센터가 신규 공급되었다.

심혜원 리서치 팀장은, “고금리 환경과 PF시장의 경색, 건설시장의 어려움은 올해에도 지속될 것으로 예상된다. 2023년 말 기준으로 올해 약 130만 평의 많은 물류센터 공급이 예정되어 있으나 지난해와 같이 이미 건설 중인 센터의 완공 지연도 발생할 수 있어 공급물량이 감소할 수도 있다.”라고 말하며, “올해 신규 착공은 자금 조달의 어려움으로 매우 제한적일 것으로 예상되어, 2025년에는 공급이 크게 감소하며 수급 불균형이 해소될 것.”이라고 내다보았다

올 임대료 인상폭 제한적

2023년 4분기 수도권 A급 물류센터의 월 평균 명목 임대료^(주석2)는 33,900원으로, 지난 3분기 대비 0.3%, 전년 동기 대비 0.8% 증가하였다. 올해에도 상당한 양의 신규 공급이 계속해서 유입 예정으로 임대료 인상폭은 제한적일 것으로 전망된다. 임대료는 향후 공급 추이, 수요, 인플레이션률, 건축비, 그리고 조달금리 등락 방향성 등에 따라 혼조세가 나타날 것으로 보인다. 

상온센터는 임대료 인상이 예상되지만, 저온센터는 상대적으로 높은 공실률로 인하여 임대료의 상승률은 정체될 가능성이 높고 큰 인센티브가 제공될 것으로 관측된다. 오래전 낮은 가격에 임차계약을 체결했던 센터들을 중심으로 계약 갱신 시점이 도래함에 따라 임대료를 급격하게 인상한 사례들이 관측되고 있으며, 2024년에도 계속해서 이러한 사례들이 발생할 것으로 예상된다. 

2024년 투자 시장 혼조세 전망

2023년의 투자 거래 규모는 약 6조 4,131억 원으로 전년도 대비 2.6% 하락하였다. 어려운 시장 여건과 얼어붙은 투자 심리에도 불구하고 선매입 약정된 건들이 이행되며 투자 거래 규모를 유지하였다.

2023년 총 거래의 약 37%가 해외 투자자였던 것으로 조사되었는데, 이는 4년 만에 가장 높은 수치이다. 국내 기관들의 유동성이 매우 제한적인 상황에서 상대적으로 여유가 있는 해외 투자자들을 위주로 선별적인 거래가 발생하였고, 올해에도 이러한 추세가 이어질 전망이다.

2023년 가장 큰 규모의 물류센터 거래사례로 로지스허브 인천과 로지스코 양지가 있다. 로지스허브는 준공전 선매입 건으로, 올해 2분기 준공된 이후 11월에 3,080억 원에 AEW로 소유권이 넘어갔다. 인베스코가 소유하던 로지스코 양지는 이화자산운용에서 미래에셋투자운용으로4,670억 원에 거래되었다.

투자시장은 유동성 변동성과 자금조달시장에 따라 혼조세를 보일 것으로 예상된다. 매각을 원하는 자산이 계속해서 등장 중이기에 2024년에는 많은 투자 기회가 있을 전망이다. 우수한 입지에 있는 상온 센터들을 위주로 수요가 클 것으로 예상되며, 잔여임차기간이 길고 우량한 임차인을 보유한 센터에 대한 선호도가 클 것이다. 특별한 경우를 제외하고는 임차인 리스크가 큰 선매입보다 공사가 완료된 코어 물류센터에 대한 투자 선호도가 높게 나타날 수 있다. 대출 만기가 임박한 핵심 지역의 자산을 할인된 가격에 인수하고자 하는 수요도 꾸준히 관측되고 있다.

(주석1) 수도권 A 급 물류센터: 수도권 지역 내 연면적 33,000 m² (1만평) 이상, 램프 및 자연 경사로를 통해 전층 접안 가능한 100% 상온, 상/저온 물류센터.

(주석2) 순흡수면적: 일정 기간동안 시장에 새로 들어온 면적에서 퇴거한 면적을 뺀 면적. 따라서 순흡수면적이 양(+)이면, 시장에 들어온 면적이 나간 면적보다 크다는 것을 의미.

(주석3) 명목임대료: 무상 임대(렌트프리)를 적용하지 않은 임대 기준가