2021년 1분기 여의도 오피스 순흡수면적 분기별 역대 최고치

20201년 4월 26일, 서울 – 글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 JLL 코리아가 최근 발표한 ‘2021년 1분기 서울 A급 오피스 시장’ 보고서에 의하면, 2021년 1분기 서울 A급 오피스의 순흡수면적 (신규 임차 면적 – 신규 공실 면적)은 33,468평으로서, 2019년도 4분기 이후 가장 높은 수치를 기록한 것으로 조사되었다. 도심(CBD) 2,402평, 강남 291평, 여의도 30,776평으로 세 권역 모두 순흡수면적이 플러스 값을 기록하였는데, 특히 여의도 권역은 작년 양질의 오피스가 대규모 공급되면서 활발한 임차 수요를 보이면서 오피스 순흡수면적이 분기별 역대 최고치인 30,776평을 기록하였다.

신규 공급으로 공실률 상승하였으나, 기업의 오피스 이전과 증평 수요 활발하여 순흡수 면적 증가

2021년 1분기 서울 A급 오피스의 공실률은, 약 14.9%으로 전 분기 대비 54bps 상승하였다. 강남 권역에 센터필드 (51,189평)와 한국타이어빌딩 (약 75,00평)이 신규 공급되면서 공실률 상승을 견인하였지만, 기업의 오피스 이전과 증평 수요가 증가하면서 순흡수 면적이 늘어났다.

강남 A급 오피스의 공실률은 12.8%으로, 지난 분기 대비 약 두배 가량 상승하였다. 금번 분기 센터필드(51,189평)가 신규 공급되어 공실률 상승에 크게 기여하였지만, 그동안 강한 임차 수요에 비해 임차 가능한 면적이 부족하던 강남은 센터필드의 공실을 빠르게 해소하며 남은 2021년에는 다시 자연 공실률 수준으로 하락할 수 있을 것으로 전망하였다.

도심의 공실률은 약 12.8%으로 지난 분기 대비 31bps 감소하였다. 도심의 순흡수면적은 2,402평을 기록하였는데, 지난4 분기에 순흡수면적이 작년 중 가장 많았기에 이번 분기는 다소 낮을 것으로 예측되었으나, 플러스의 순흡수면적을 기록하면서 도심의 임차수요가 여전히 견조함을 나타냈다. 증평 수요가 70%를 차지하였다.

남은 2021년에는 도심에 케이스퀘어시티 (약 12,600평)가 리모델링 후 2분기에 공급될 예정이며, 아이콘청계 (약 5,500평) 도 3분기 신규 공급 예정에 있어, 도심 및 서울의 공급 시장에 활력을 가져올 전망이다. 2021년에 예정된 공급에도 불구하고 도심의 공실률은 안정적일 전망이다.

여의도 A급 오피스의 순흡수면적은 30,776평을 기록하며 분기별 역대 최고치를 기록하였다. 작년 여의도에 양질의 오피스가 많이 공급되었던 만큼 활발한 임차 수요를 보였다. 이에 따라 지난 분기 약 26.9%였던 공실률은 20.9%로 큰 폭으로 감소하였다. 특히 여의도 포스트타워의 공실이 이번 분기 약 80% 이상 해소되면서 공실률이 크게 낮아졌다. 여의도는 이번 분기 가장 높은 순흡수면적을 달성했음에도 여전히 임차 가능한 면적이 많이 남은 만큼, 향후에도 활발한 임대수요가 관측될 것으로 전망된다.

활발한 임차 수요로 임대료 상승

서울 A급 오피스의 월 평균 실질 임대료는, 약 96,200원/평으로 기록되었다. 임대인들의 임대료 조정이 1분기에 조정이 많이 이루어지는 계절적 요인의 영향을 받아 전년 동기 대비 약 3.2%, 전분기 대비 약 4.0% 가량 큰 폭으로 상승하였다.

강남의 월 평균 실질 임대료는 권역 중에 전분기 대비 가장 높은 인상세를 보이며 서울 권역 임대료 상승을 이끌었다. 약 110,200원/평을 기록하면서, 전분기 대비 약 6.4%, 전년 동기 대비 약 5.8% 상향하였다. 이번 분기 센터필드가 공급되며 공실률이 5년 중 가장 큰 높은 수준을 기록했음에도 불구하고 임대료도 함께 큰 폭으로 오르며 건재함을 과시하였다.

도심의 월 평균 실질 임대료는 약 98,500원/평으로 전년 동기 대비 약 1.6%, 전분기 대비 약 5.3% 상승하였다. 그랑서울, 태평로 빌딩 등의 명목 임대료가 상승하였으며, 렌트 프리도 소폭 감소하였다. 여의도의 월 평균 실질 임대료는 전분기 대비 약 1.7%, 전년 동기 대비 약 6.0% 상승한 75,300원/평으로 나타났다. IFC, FKI 등 공실률이 안정적인 빌딩들 위주로 관리비를 올리고 렌트프리 기간을 줄인 것에서 비롯되었다.

JLL 리서치 심혜원 팀장은, “강남 권역은 강한 임차 수요를 자랑하고 있는 만큼 추가 임대료 상승이 예측되며, 금번 분기 신규 공급된 센터필드가 시장 평균보다 임대료를 높게 제시해 권역 임대료 상승에 기여할 수 있을 전망이다. 여의도는 작년 하반기 파크원과 포스트타워 등의 신규 공급으로 높아진 공실률을 안정시키기 위해 임대인들이 추가 인센티브를 제공할 가능성이 있다.”라고 전망하였다.

JLL 소개

JLL (NYSE: JLL)은 부동산 투자 및 관리를 전문으로 하는 글로벌 종합 부동산 서비스 회사입니다. JLL은 더 나은 세상을 위한 부동산의 미래를 만들어 나가기 위해 최첨단의 테크놀로지를 이용하여 고객, 직원 및 지역 사회를 위한 보람 있는 기회, 경이로운 공간 및 지속가능한 부동산 솔루션을 창출합니다. JLL은 2020년 12 월 31 일 기준 연간 매출 166 억 달러의 Fortune 500 대 기업으로서, 80 개 이상의 국가에서 91,000 명 이상의 글로벌 인력이 서비스를 제공하고 있습니다. JLL은 존스랑라살 주식회사 (Jones Lang LaSalle Incorporated)의 브랜드 명칭 및 등록 상표입니다. www.jll.com

JLL 코리아는 2000년에 JLL 아시아 태평양 본사의 100% 자회사로 설립되었습니다. www.jll.co.kr