2021년 1분기 수도권 물류센터 공실률 역대 최저 기록 또 갱신

2021년 4월 20일, 서울 – 글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 JLL 코리아가 최근 발행한 ‘2021년 1분기 수도권 A급 물류센터’ 보고서에 의하면, 수도권 A급 물류센터의 2021년 1분기 공실률은 지난 분기 대비 42 bps 하락한 3.4%를 달성하며 다시 한번 기록적인 낮은 공실률을 보인 것으로 조사되었다. 이는 자연 공실률을 크게 하회하는 수치로, 특히 남동부와 서부 권역에서 이커머스와 3PL 기업들의 활발한 임차활동에 기인하였다. 안정적인 공실률에 힘입어 수도권 A급 물류센터 명목 임대료도 이전 분기에서 0.6% 소폭 상승한 약 32,100원을 기록하였다.

물류센터들 활발한 임차 활동 보이며 공실률 크게 하락

남동부 권역은 공실률이 가장 큰 폭으로 하락한 권역으로서, 지난 분기 5.1%에서 1.7%로 크게 하락하였다. 이커머스와 3PL 기업이 대거 임차하면서 일부 센터들은 공실을 완전히 해소하였다. 용인, 이천, 여주 등이 포함된 남동부 권역은 수도권 A급 물류센터 보유 비중이 가장 큰 권역으로서, 기존 3PL 및 이커머스 임차인들이 물류 인프라를 이미 구축한 가장 익숙한 권역이기도 하여 탄탄한 수요를 뒷받침하고 있다. 그러나, 앞으로 다수의 센터 준공을 앞두고 있기에 일시적으로 공실이 늘어날 것으로 보인다. 상반기에만 고백리 물류센터, 기흥 물류센터 등 5개의 A급 물류센터가 예정되어 있다.

중부 권역의 공실률은 3PL 기업이 신규 입주하면서 지난 분기 5.0%에서 금번 분기 4.6%로 다시금 하락하였다. 서울과의 인접성이 훌륭하고, 특히 라스트마일 배송을 필요로 하는 냉장 창고의 입지로서 매력적인 조건을 갖추고 있는 중부 권역은 공실이 비교적 빠르게 해소할 것으로 보인다. 향후 3년간 2개 정도의 센터가 동탄과 오산에 들어설 것으로 예상되며, 따라서 당분간 5% 이하의 낮은 공실률을 유지하고 안정적인 임대료 상승세를 보일 것으로 관측된다.

남양주와 고양시가 포함된 북부 권역은, 2020년 2분기부터 꾸준히 0.0%로 공실이 없는 상태를 유지하고 있다. 중부 권역과 유사하게 북부 권역도 앞으로 3년간 신규 공급될 A급 센터는 고양시에 한 개 정도 준공될 것으로 예상이 되어, 해당 권역의 공실률에 큰 변화는 없으며 안정적인 임대료 움직임이 예상된다.

남부 권역의 공실률은, 3PL 임차인의 퇴거로 0.0%에서 2.5%로 소폭 상승하였으나, 이는 여전히 자연 공실률을 크게 하회하는 수치로서 활발한 임차 수요에 힘입어 회복 가능할 것으로 보인다. 다만 내년부터는 안성, 화성, 평택 등지에서 골고루 공급이 이루어지며 공실이 일시적으로 늘어날 가능성이 있어, 신규 공급이 임대료 상승 폭을 소폭 저해할 수 있을 것으로 보인다.

서부 권역은, 지난 분기 3.4%에서 이번 분기 6.8%로 공실률이 2배로 증가하였지만, 이는 올해 인천과 시흥에 각각 하나씩 준공된 센터들의 공실면적으로 권역 전체 공실률이 뛰었기 때문이다. 그러나 늘어난 공실률에 비해, 순흡수면적은 수도권 5대 권역 중 가장 크게 증가하였다. 서부 권역은 향후 2년간 대형 센터를 비롯하여 다수의 센터들이 준공을 앞두고 있어, 향후 신규 공급으로 인하여 서부 권역의 공실률은 불가피하게 크게 늘어나며 임대료 상승 폭이 둔화될 수 있을 것으로 전망된다.

JLL 리서치 심혜원 팀장은 “2021년에는 새롭게 공급될 A급 센터 면적의 90% 이상이 남동부와 서부 권역에 집중될 것으로 보이며, 그 중에서도 인천, 이천, 용인 지역에 공급이 많이 이루어질 것으로 추정된다. 아울러 5만평 이상 메가센터들도 올해 완공 가능성이 있다. 따라서 연말에는 물류센터 부족 현상이 일부 경감될 수 있을 것으로 보인다.”라고 밝혔다.

1분기 물류센터 거래액 약 7,113억 원으로, 경기도 남부 및 남동부 권역에서 다수의 거래 체결

JLL이 파악한 2021년 1분기 물류센터 거래액은 약 7,113억 원으로 지난 분기 대비 약 7% 감소한 수치이다. 경기도 남부 및 남동부 권역에서 다수의 거래가 체결되었고, 지난 분기와 마찬가지로 상/저온 복합센터 혹은 순수 저온센터들이 주요 거래 사례로 포함되었다. 가장 대표적인 거래 사례로는 메이플트리가 미래에셋자산운용으로부터 용인, 안산, 이천 지역에 위치한 5곳의 물류센터를 2,800억원에 매입 한 것을 들 수 있다. 케이리츠투자운용은 1분기에 연달아 여주의 천남리 물류센터와 충북 음성물류센터를 매입하였으며, 경기도 광주의 노곡리 물류센터 개발을 앞두고 있다.

연말에는 더 많은 센터들이 공급됨과 동시에 선매입을 비롯한 자산 매입이 활발하게 이루어질 것으로 전망된다. 경기도 남부 및 남동부 권역에서도 여전히 꾸준한 거래가 예상되나, 신규 공급을 앞둔 인천 지역에서도 상/저온 복합센터들의 자산 거래가 체결될 예정이다. 최근에는 준공 이전에 확정된 임차인이 없어도 센터의 입지와 스펙이 우수할 시, 임차 리스크를 부담하고 선매입을 하는 움직임이 지속적으로 포착되고 있다.

비록 다수의 개발 건이 진행되고 있으나, 임대인 우호적인 시장 분위기는 이어지고 있다. 신규 A급 센터의 경우 준공 6개월-1년 내에, 혹은 준공 전에 공실을 100% 해소하는 사례들이 종종 보이며 견고한 수요를 보이고 있다. 2020년 한 해 새롭게 지어진 JLL이 파악하는 A급 센터들 중 약 53%는 준공과 동시에 공실을 완전히 해소하였으며, 18%는 3개월 내에, 12%는 6개월 내에 공실을 해소하며 가파른 속도로 공실 안정화를 이루고 있다.

JLL 소개

JLL (NYSE: JLL)은 부동산 투자 및 관리를 전문으로 하는 글로벌 종합 부동산 서비스 회사입니다. JLL은 더 나은 세상을 위한 부동산의 미래를 만들어 나가기 위해 최첨단의 테크놀로지를 이용하여 고객, 직원 및 지역 사회를 위한 보람 있는 기회, 경이로운 공간 및 지속가능한 부동산 솔루션을 창출합니다. JLL은 2020년 12 월 31 일 기준 연간 매출 166 억 달러의 Fortune 500 대 기업으로서, 80 개 이상의 국가에서 91,000 명 이상의 글로벌 인력이 서비스를 제공하고 있습니다. JLL은 존스랑라살 주식회사 (Jones Lang LaSalle Incorporated)의 브랜드 명칭 및 등록 상표입니다. www.jll.com

JLL 코리아는 2000년에 JLL 아시아 태평양 본사의 100% 자회사로 설립되었습니다. www.jll.co.kr