서울 A급 오피스 시장 견조한 회복세

2020 년 10월 21일, 서울 – 글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 JLL 코리아가 최근 발표한 ‘2020년 3분기 서울 A급 오피스 시장’ 보고서에 의하면, 국내 오피스 투자는 풍부한 유동성 및 해외 투자 위축으로 인해 매우 활황세를 보이는 것으로 나타났다. 서울의 A급 오피스 시장은 연초에 주춤하였으나 빠르게 회복 추세에 있으며, 풍부한 유동성과 핵심 자산 선호현상이 맞물려 호조세를 이어갈 것으로 전망하였다.

2020년 3분기 한국의 A급 오피스 거래 금액은 약 6조 2천억원을 돌파하면서, 역대 분기 최고 거래 금액을 기록한 것으로 조사되었다. 전분기 대비 150%, 전년 동기 대비는 99% 상승하여, JLL 기준 아시아 태평양 권역에서 한국의 오피스 거래 금액이 1위를 달성하였다. 1, 2분기 대비 3분기의 거래 건 수는 더 적은 것으로 분석되면서, 높은 가격의 우량 자산을 중심으로 투자자의 관심이 집중되고 있는 것으로 나타났다.

금번 분기에는 1,000억 원 이상의 메가딜이 10개 이상 잇달아 성사되었으며, 실물 자산 매각뿐만 아니라 수익증권 거래(Share Deal)도 다수 발생하였다. 국내 오피스 매매 시장의 호황세에 더해, 코로나19로 인해 의사결정이 지연된 빌딩들을 중심으로 클로징이 이번 분기 다수 이루어졌다.

2020년 3분기 가장 큰 거래로는 도심권에 신규 공급된 SG타워로서, 파인트리자산운용이 시행사인 PTSG PFV로부터 약 9,400억 원에 SG타워를 인수하였다. 이 외 도심권에서 클로징 성사된 거래는 두산타워, 센터포인트 돈의문, 쌍림동에 위치한 CJ제일제당센터이 있다.

강남 권역에서는 현대해상강남사옥이 금번 분기 약 3,600억원에 매각되면서 강남의 단위면적 가격으로 역대 최고가인 평당 3,400만원에 거래가 종결되었다. 더피나클 강남은 4,520억 원에 매각에 성공하였는데, 싱가포르계 투자사인 메이플트리 자산운용이 펀드는 그대로 둔 채 수익증권을 인수하는 쉐어딜 형태로 거래되었다.

남은 2020년에는 여의도 KTB 타워, 강남의 Pfizer 빌딩, 플래티넘 타워 등이 거래될 예정에 있어 2020년의 총 오피스
거래 규모도 매우 견조할 것으로 전망된다.

2020년 3분기 서울 A급 오피스의 공실률은 약 14.3%로 전 분기 대비 520 bps 상승하였다. 지난 분기 도심에 두 개의 A급 오피스가 추가된데 이어, 이번 분기에 여의도 파크원이 준공되는 등 대규모의 신규 공급이 공실률을 높은 수준으로 끌어올렸다.

권역 별로 보면, 여의도 권역은 파크원(약 11만평, 오피스 면적)이 지난 7월 신규 공급되어 전분기 대비 공실률이 26.6%로 큰 폭으로 상승하면서 역대 최대 규모의 공실률을 기록하였다. 이번 분기에 신규 공급이 없었던 도심 권역과 강남 권역의 공실률은 각 14.9%, 3.2%로 오히려 공실률이 낮아졌다. 

COVID-19의 장기화로 인해 실물 경제가 타격을 입었음에도 임대 시장은 활기를 띠는 모습이다. 그러나 외국 기업의 신규 계약 면적은 해외 출입국이 까다로워져, 3분기 전체 사례 중에서 단 3.4%를 차지하며 기존에 25~35% 수준을 유지하던 추세에서 크게 벗어나 낮은 수치를 기록하였다.

증평과 이전 수요가 많았던 지난 분기와 다르게, 이번 분기는 사무실을 통합하거나 업그레이드하는 수요가 전체의 3분의 2 정도로 큰 비중을 차지하였다. 우수한 환경과 조건을 갖춘 빌딩으로 분산된 조직을 입주시켜 부서간 시너지와 생산성을 높이고자 노력하는 움직임이 이어졌다.

향후 오피스 시장은 권역마다 다른 양상을 보일 것으로 전망된다. 판교를 중심으로 빠른 성장세를 보이는 IT 및 게임 회사는 강남 권역으로까지 지속적인 사세 확장이 예측되며, 도심 권역의 경우 우수한 교통망을 강점으로 권역을 계속 확장하고 있다. 금융 및 보험업의 선호도가 높은 여의도 권역은 파크원의 공실 해소가 주요 관전 포인트로 작용할 것이다.

향후 12개월 이내에 각 권역에 추가적인 공급이 예정되어 있지만, 이는 시장에 임대 가능한 면적이 늘어나는 효과가 있어서 더욱 활발한 임차 활동을 가능케할 것으로 전망된다. 대표적인 공급 예정 빌딩으로는 도심에 케이스퀘어 리모델링(약 12,600평), 여의도에 여의도우체국 재건축(약 20,900평), 강남에 센터필드(약 72,400 평)가 있다. 신규 대형 빌딩 공급 시, 경쟁력 유지를 위해 임차인에게 우호적인 인센티브를 일시적으로 제공할 수 있으며, 각 권역의 실질 임대료 상승 속도가 다소 더뎌질 수도 있을 것으로 전망된다.

JLL 소개

JLL (NYSE: JLL)은 부동산 투자 및 관리를 전문으로 하는 글로벌 종합 부동산 서비스 회사입니다. JLL은 더 나은 세상을 위한 부동산의 미래를 만들어 나가기 위해 최첨단의 테크놀로지를 이용하여 고객, 직원 및 지역 사회를 위한 보람 있는 기회, 경이로운 공간 및 지속가능한 부동산 솔루션을 창출합니다. JLL은 2019년 연간 매출 180 억 달러의 Fortune 500대 기업으로서, 80개 이상의 국가에서 92,000 여명 (2020년 9 월 30 일 기준)의 글로벌 인력이 서비스를 제공하고 있습니다. 
JLL은 존스랑라살 주식회사 (Jones Lang LaSalle Incorporated)의 브랜드 명칭 및 등록 상표입니다. www.jll.com
JLL 코리아는 2000년에 JLL 아시아 태평양 본사의 100% 자회사로 설립되었습니다. www.jll.co.kr