2021년 2분기 서울 A급 오피스 순흡수면적 7년 만에 최고치

20201년 7월 23일, 서울 – 글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 JLL 코리아가 최근 발표한 ‘2021년 2분기 서울 A급 오피스 시장’ 보고서에 의하면, 2021년 2분기 서울 A급 오피스의 순흡수면적은, 2014년 1분기 이후 7년 만에 가장 높은 수치인 56,405평을 기록하였다. 최근 준공되었던 신규 빌딩들 위주로 임차 활동이 활발했던 것에서 비롯되었고, 하반기에도 강한 임차 수요에 힘입어 계속해서 증가세를 보일 것으로 예상하였다.

여의도 A급 오피스 시장의 순흡수면적은 24,804평으로, 분기별 역대 최고치를 기록했던 지난 분기 대비 하락하였으나 여전히 매우 높은 수치를 보였다. 강남 권역의 순흡수면적은 27,273평으로 2008년 이후 최고 수치를 기록하였는데, 지난 분기 센터필드의 신규 공급으로 인해 기업들의 임차수요가 충족되는 모습을 보였다.

서울의 A급 오피스 공실률은 지난 분기 대비 299bps 하락한 12.3%로, 작년 3분기 파크원 공급 이후 가파르게 올랐던 공실률이 차츰 하락하는 중이다. 도심 권역의 공실률이 전분기 대비 56bps 가량 소폭 하락하였으며, 여의도 권역과 강남 권역의 공실률이 각각 523bps 와 420bps 가량 크게 하락하였다. 여의도는 작년 3분기 파크원, 4분기 여의도 포스트 타워 등 대형빌딩들이 연달아 준공되며 연말에 약 30%까지 치솟았던 공실률이 이번 분기 17.4%로 크게 하락하였다.

심혜원 JLL 코리아 리서치 팀장은 “서울 오피스는 향후 예정된 공급이 많지 않아 계속해서 호황일 전망이다.”라며, “도심과 여의도는 신규 공급된 빌딩을 위주로 공실률이 일부 높으나 예상보다 빠르게 흡수되고 있다. 강남은 센터필드가 준공되기는 했으나 공실이 매우 빠르게 채워지고 있고 향후 2023년까지 신규 공급이 예정에 없는 만큼 임대인 우호적인 시장을 유지할 것이다. 강남에 대한 강력한 임차 수요와 인접한 판교에 대한 수요 과잉에 힘입어 강남의 공실률은 내년 말 무렵 센터필드의 공급 전인 5%대 수준을 기록할 수 있을 것”이라고 전망하였다.

이번 분기 서울 오피스의 수요는 오피스 이전 수요가 약 61%로 매우 높은 비중을 차지하였고, 업그레이드 수요가 약 20%, 증평 수요가 18% 수준으로 집계되었다. 업종 별로는 도매 및 소매업이 약 41%로 가장 활발한 임차 활동을 보였으며, 금융 및 보험업이 약 24%, 정보통신업이 약 11%로 그 뒤를 이었다. 국적별 임차 수요를 살펴보면 국내 임차인이 약 61%, 외국 국적의 임차인이 약 39%로, 2020년에 외국계 임차인이 약 14%를 기록했던 것을 감안할 때 지난 1년간 외국계 임차인의 수요세가 매우 저조했던 것에서 많이 반등한 모습이다.

서울 A급 오피스의 월 평균 실질 임대료는 약 96,800원/평으로, 전년동기 대비 약 3.3%, 전분기 대비 약 0.2% 상승 하여 전분기와 비슷한 수준을 유지하였다. 강남의 월 평균 실질 임대료는 약 109,500원 /평으로, 전분기 대비 약 0.6% 감소했지만 전년동기대비 약 4.9% 상향된 수치로 세 권역 중 여전히 가장 높은 임대료 수준을 형성하였다.

2021년 2분기 한국의 오피스 거래금액은 약 5조 9,010억 원으로 전분기 대비 110% 대폭 증가하였다. 대규모 거래는 강남 권역에 집중되었는데, 그 중 롯데월드타워의 지분 거래는 전체 거래액의 1/5에 달하는1조 3,855억원의 메가 딜로, 롯데 물산이 롯데쇼핑과 호텔 롯데가 보유중인 롯데월드타워의 지분 25%를 매입하면서 전체 소유권을 확보하였다. 강남과의 뛰어난 접근성을 등에 업고 판교도 새로운 업무지구로 떠오르고 있는데, 대표적으로 판교 H스퀘어가 올해 4월 쉐어딜의 형태로 6,940억 원에 코람코자산운용한테서 한국토지신탁으로 손바뀜이 일어났다.

다른 큰 딜로 이지스 자산운용이 각각 NH아문디자산운용에 4,420억, AEW 캐피탈에 4,340억에 매각한 CBD의 삼일빌딩과 광화문 트윈트리가 이름을 올렸다. 특히 한국 근대 건축물의 상징이자 63빌딩이 세워지기 전까지 가장 높은 건축물이었던 삼일빌딩은 지난 2018년 7월에 이지스자산 운용이 매입 후 밸류 애드 전략을 통해 3년만에 4,420억 원에 매각하여 약 2,600억 원의 시세차익을 거둬들였다. JLL이 매입 주관사로 참여하였고, 평당 약 3,600만 원에 육박하는 도심권역 역대 최고가를 갱신하였다.

매매 시장은 현재 낮은 기준금리와 차입대출이자율로 유동성이 매우 풍부하여 호조세를 이어가고 있다. 다만, 시장에 남은 양질의 매물이 제한적이어서 2021년의 전체 투자 거래 규모는 작년 대비 저조할 수 있을 것으로 예측하였다. 서울의 cap rate은 지난 몇 분기 동안 매우 강하게 압축되어 왔기에, 중기적으로는 비슷한 수준을 유지할 수 있을 전망이다.