JLL, “대규모 물류센터 공급에도 임대료 상승세 유지”

2024년 10월 16일, 서울 – 글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 JLL (NYSE: JLL)은 이번 3분기 수도권 A급 물류센터 시장은 견고한 수요세와 더불어 공급 지연으로 인한 변동성이 두드러진 양상을 보였다고 밝혔다.

최근 발행된 ‘2024년 3분기 수도권 A급 물류센터^(주석1)’ 보고서에 의하면, 3분기 A급 물류센터의 순흡수면적^(주석2)은 197,023평으로, 전분기 대비 33% 증가했으며, 이는 176,319평의 신규 공급을 상회하는 수준이다. 이러한 수요 증가에 힘입어 전체 공실률은 전분기 대비 93bp 하락한 17.1%를 기록했다.

권역별로는 공급이 많지 않은 중부, 남부, 남동부에서 공실률이 하락한 반면, 대형 센터들이 꾸준히 공급되는 서부 권역에서는 소폭 상승했다. 특히 남부 권역은 457bp의 큰 폭의 공실률 하락을 보이며 가장 뚜렷한 개선세를 나타냈는데, 이는 최근 준공된 센터들의 신규 임차인 확보에 기인한 것으로 분석된다.

임대료 측면에서는 수도권 물류센터의 평균 명목 임대료^(주석3)가 34,800원으로, 전분기 대비 1.3%, 전년 동기 대비 2.9% 상승했다. 모든 권역에서 임대료 상승이 관찰되었으며, 관리비 상승도 동반되었다. 특히 남동부 권역의 일부 센터들은 25% 가량의 대폭적인 임대료 인상을 단행했다.

공급 측면에서는 당초 예상과 달리 3분기에 단 4개 센터만이 신규 공급되어 총 176,319평의 공급이 이루어졌다. 이는 다양한 요인으로 인한 공급 지연 때문으로, 그 결과 4분기에는 약 44만 평의 대규모 공급이 예상되고 있다. 다만, 시장의 불확실성으로 인해 이 전망 또한 유동적인 상황이다.

우정하 JLL 물류산업자산 서비스 본부장은 "물류 부동산 시장이 대규모 공급 증가에도 불구하고 인플레이션의 영향으로 임대료 상승세를 유지하고 있는 독특한 양상을 보이고 있다"며, "향후에도 명목 임대료 상승 추세는 지속될 것으로 예상되나, 그 상승 폭은 신규 공급 물량에 크게 좌우될 것"이라고 언급했다.

JLL은 2025년과 2026년에 공급량이 급격히 감소할 것으로 예상하며, 2024년이 서울 수도권 물류 시설 신규 공급의 정점이 될 수 있다고 전망했다. 이러한 잠재적인 공급 감소는 향후 수년간 공실률과 임대료 트렌드에 지대한 영향을 미칠 것으로 분석된다.

3분기 물류 투자 시장에서는 지난 분기와 유사한 수준의 약 1조 5,370억 원의 거래가 성사되었다. 주요 거래로는 지산 물류센터 B동이 3,180억 원에 라살자산운용으로, 부천 미래인 물류센터가 약 3천억 원에 그래비티자산운용으로 각각 매각되었다. 특히 이번 분기에는 외국계 자본의 유입이 두드러졌다.

Cap rate은 3분기 연속 5.5% 수준을 유지했다. 최근 한국은행의 기준금리 인하로 물류 투자시장에 긍정적 기대감이 형성되고 있으나, 시장 안정화까지는 추가적인 시간이 소요될 것으로 전망된다.

심혜원 JLL코리아 리서치 팀장은, “투자자들이 금융시장의 불안정성과 과잉 공급 우려로 인해 여전히 신중한 태도를 견지하고 있으나, 많은 투자자들이 유동성 개선과 통화정책 완화를 예상하며 적극적으로 매입 기회를 모색하고 있다”고 분석하며, “다만 저온 비중이 높거나 공실률이 높은 자산에 대한 관심은 제한적일 것으로 예측된다”고 말했다.

한국 물류 투자 시장에서 외국 자본의 비중이 확대되는 추세가 지속될 것으로 예상되는 가운데, 최근 부동산 투자에 소극적이었던 국민연금과 사학연금 등 국내 연기금들의 부동산 투자 재개 움직임이 포착되고 있어 시장 유동성 증가에 기여할 것으로 기대된다.

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(주석1) 수도권 A 급 물류센터: 수도권 지역 내 연면적 33,000 m² (1만평) 이상, 램프 및 자연 경사로를 통해 전층 접안 가능한 100% 상온, 상/저온 물류센터.

(주석2) 순흡수면적: 일정 기간동안 시장에 새로 들어온 면적에서 퇴거한 면적을 뺀 면적. 따라서 순흡수면적이 양(+)이면, 시장에 들어온 면적이 나간 면적보다 크다는 것을 의미.

(주석3) 명목임대료: 무상 임대(렌트프리)를 적용하지 않은 임대 기준가