GRE파트너스, 명동 도심권역 ‘화이자타워’ 매각주관사로 JLL 선정

2022년 2022년 05월 16일, 서울 – GRE파트너스자산운용은 중구 퇴계로 110에 소재한 화이자타워를 매입한 후, 2년만에 매물로 내놓았다. 화이자타워는 도심권역(CBD)내 명동 대로변에 입지한 지리적인 이점과 최근 CBD내에 대형으로 임차 가능한 공간이 없는 상황에서, 100% 임차가능한 우량 자산을 매입할 수 있는 흔하지 않은 투자 기회로서, 투자자, 사옥수요자, 개발사 등 주요 부동산 시장 참여자간 매입 경쟁이 활발할 것으로 보인다.

매각 대상인 화이자타워는 명동역 4번출구에서 1분 거리 내, 퇴계로 대로변에 위치한 연면적15,868.9 m² (4,800.28평), 대지면적 1,887.4m² (570.9평), 지하 4층~지상 15층 규모의 중형 오피스 빌딩이다. 1984년 준공되어 2007년 대규모 보수공사 이후, 한국화이자제약이 세일앤리스백 (매각 후 재임대) 방식으로 건물 전체를 사옥으로 사용하며 연식 대비 최적의 건물 상태를 갖추고 있다. 한국화이자제약이 2022년 11월 30일부로 퇴거 확정됨에 따라, 명도 리스크가 없는 100% 공실이 예정된 자산이라는 점은, 최근 CBD 내에 임차 가능 공실이 적고 신규 오피스 공급이 당분간 전무한 상황에서, 사옥 수요자 또는 투자자들에게 매력적인 투자 기회를 제공할 것으로 전망된다.

장재훈 JLL 코리아 대표는 “화이자 타워는 CBD내 매우 희소한 오피스 투자 기회이다. 리모델링 및 증축을 위한 건축허가가 2022년 6월 완료 예정이어서 매입 이후 개발 사업 진행, 리모델링 및 증축, 부분적 용도변경 등 다양한 밸류애드 전략을 통한 자산가치 상승 효과를 기대할 수 있다.”라며, “향후 CBD 내 제한적인 오피스 공급에 따른 임대인 우위 시장 고려 시 지속적인 임대료 상승 등 본 자산의 가치는 더욱 상승할 것으로 예상된다.”라고 말하였다.

매수자는 매도인이 진행한 인허가 사항대로 저층부를 리테일 복합용도로 리모델링하거나, 1층~5층까지 수평 증축을 통한 임대면적 증가 등의 안정적인 개발 사업을 진행하거나 새로운 개발안으로 인허가 진행하여 신규 개발 사업을 추진할 수 있다. 본건이 위치한 중구 회현동 일대는 리모델링 활성화구역으로서 리모델링 건축 인허가를 통해 용적률 약30%를 추가 확보하였다. 현행 용적률은 522.6%, 건폐율은 41.7%이다.

이기훈 JLL 코리아 캐피털 마켓 상무는 “현 임차인 퇴거 후 기업의 사옥용도로 즉시 입주도 가능해서 사옥 사용을 원하는 원매자들도 후보자로 거론된다. 화이자타워가 인접한 서울역과 명동역 일대가 대대적인 환경개선으로 각광받는 오피스 지역으로 변모 예정이어서 사옥용도 오피스로서 가치도 높다”라고 말하였다.

주요 업무권역의 오피스 부족 현상으로, 사옥용도로 활용할 수 있는 중형오피스에 대한 매입경쟁도 활발한 추세이다. 올해 1분기 역삼멀티캠퍼스빌딩(위메이드 사옥 수요 참여) 평당 사천만원 수준, 2분기 역삼형지빌딩 (크리스에프앤씨 사옥용) 평당 사천만원 중반에 거래가 이루어지는 등 사옥용 건물에 대한 수요가 집중되고 있다.

화이자타워는 최근 남향 확장 추세 중인 CBD내 명동권역에 위치하여 다양한 지리적 이점을 보유하고 있다. 서울 주요 권역으로의 접근성이 뛰어나며, 인근에 랜드마크 건물인 스테이트타워 남산 및 다수의 관공서가 위치해 있고, 국내 대표 리테일 상권인 명동상권이 인접하여 뛰어난 업무, 행정, 문화 인프라를 자랑한다. 명동 지역은 전통적인 리테일 상권의 본거지로서 엔데믹 전환기를 맞아 엔데믹의 수혜를 기대할 수 있는 지역이다.

본 자산 남쪽으로 남산 뷰가 가능하여 우수한 조망권을 제공하며, 기준층 전용면적 약 483.94m² (146.4평)으로 임차인에게 선호 받는 구조로 되어 있으며, 2.6m의 넉넉한 천정고, 개방감 있는 로비, 일방향 주차동선 등 입주사에게 쾌적한 업무 환경을 제공한다. 지하 1층 구내식당, 옥상 휴게공간, 3층 실내체육시설, 퇴계로 통한 주차장 진출입 등 기업 사옥용도로 적합한 임차인 편의시설을 보유하고 있다.

GRE파트너스자산운용은 지난 4월말 화이자타워에 대한 매각주관사로 JLL을 선정하였다. JLL은 2020년 한국화이자제약의 매각주관사로서 해당 자산을 GRE파트너스자산운용에 매각하였었다. 자산에 대한 이해도가 높고 최근 3년간 CBD권역 다수의 중대형 오피스 매각자문을 성공적으로 수행한 실적을 바탕으로 JLL을 매각자문사로 선정하였다고 밝혔다.

JLL은 CBD내 우량 오피스를 찾는 국내외 잠재적 투자자, 사옥 수요자, 개발자를 대상으로 이번 달 본격적인 마케팅 및 매각 활동을 전개하고 6월말 입찰을 통해 우선협상대상자를 선정할 계획이다.