JLL, “2분기 수도권 A급 물류센터 임차 수요 여전히 활발”

2022년 7월 19일, 서울 – 글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 JLL 코리아가 최근 발행한 ‘2022년 2분기 수도권 A급 물류센터’ 보고서에 의하면, 2022년2분기 수도권 A 급 물류센터^(주석1)는 여전히 3%대의 안정적인 공실률을 기록하며 활발한 임차 수요를 보였으며, 물류센터 투자 규모도 1조 5,826억원으로 지난 분기와 비슷한 수준의 활기를 보인 것으로 나타났다.

상온 센터와 저온센터 수요 격차 지속

2022년2분기 수도권 A급 물류센터의 공실률은 약 3.6%로 지난 분기 대비 0.85%p 소폭 상승하였다. 이번 분기 9개의 물류센터가 신규 공급되었으나 빠르게 임차가 완료되어 큰 폭의 공실률 변동은 관측되지 않았다. 북부와 서부 권역만 지난 분기 대비 각각 2.97%, 3.54% 소폭 상승하였다. 준공된 신규센터에서 상당 부분 선임차가 완료되었으나 공실이 일부 남은 것에 영향을 받았다. 그 외 다른 권역은 지난 분기 대비 동일한 수준의 공실률을 보이거나 하락하였다.

심혜원 JLL 코리아 리서치 팀장은, “서울 도심권역의 상온센터와 저온센터의 수요 격차는 지속되고 있다. 상온센터는 임대인 우호적 시장이 지속되며 공급되자마자 공실이 100% 해소되는 반면에, 저온센터는 상대적으로 공실 해소에 다소 시간이 소요되고 있다.”라고 말하며, “신규 공급 예정 물류 센터에서 상온 면적은 계속해서 선임차가 이루어질 것이며 많은 공급이 예정되어 있지만 당분간은 안정적인 임대율을 보일 것.”이라고 전망하였다.

원자재 가격 인상 및 수급 불균형으로 신규 물류센터 준공 지연

이번 분기 서울 도심 권역에는 9개의 신규 임대형 상저온/상온 A급 물류센터가 준공되어 권역 내 약 195,000평의 신규 면적이 공급되었지만, 상당 부분 선임차를 완료한 상태로 조사되었다. 중부 권역을 제외한 모든 권역에서 신규 센터가 준공되었으며, 권역별로는 북부 1개, 남부 3개, 남동부 3개, 서부 권역에 2개의 A급 센터가 공급되었다. 신규 공급된 9개의 물류센터 중에 6개 물류센터가 상온센터, 나머지 3개의 물류센터가 상저온 복합센터이다.

올해 하반기에 남동부 권역에는 약 26만 평의 신규 A급 물류센터가 공급될 예정이고 서부 권역에는 약 21만 평의 많은 공급을 앞두고 있어, 남동부 및 서부 권역에서는 공실률이 늘어날 것으로 전망된다.

당초 2022년 말까지 약 140만 평의 신규 물류센터 준공이 예상되었으나, 최근 가파르게 상승하는 금리 이슈, 토지와 건축자재의 가격 인상 및 수급 불균형 등으로 인하여 공사 지연들이 다수 발생하고 있어 2022년의 총 공급량은 약 87만평으로 줄어들 것으로 예상하였다. 추가적인 보험료 상승, 상온-저온 면적 재검토 등의 의사결정이 추가적인 공사 지연을 이끌어 낼 수 있으며, 시장 상황이 빠르게 변화하고 있어 비용 부담이 더욱 커질 경우 일부 개발사업은 철수를 고려할 수도 있을 것으로 내다보았다.

상온 물류센터 임대료 견고한 수요에 힘입어 계속 상승세

SCA 권역 A급 물류센터의 평균 명목 상온 임대료는 약 32,600원으로 전분기 대비 1.6%, 전년동기 대비 1.4% 상승하였다. 서부 권역을 제외한 모든 권역의 임대료가 상승하였다. 서부 지역 상온 물류센터의 월 평균 임대료는 약 38,000원으로 지난 분기 대비 약 0.8% 하락하였는데, 금번 분기에 준공된 신규 센터가 서부 권역 내에서 타 도시 대비 임대료가 낮은 수준으로 형성되어 있는 인천에 위치하였기 때문이다. 이를 제외한 기존 센터들의 임대료는 큰 변동사항이 없었다.

상온 물류센터들의 임대료는 현재 견고한 수요에 힘입어 계속해서 상승세에 있으며, 향후에도 물가상승률 수준의 임대료 인상이 전망된다. 저온 센터의 임대료는 안정적인 점유율을 확보하기 위해 임대인들이 인센티브를 추가로 제공하는 추세에 따라 상승률이 미미할 것으로 예측된다. 또한 최근의 보험료 인상, 운영비용 상승 등의 요인으로 인해 관리비를 인상하는 센터들이 차츰 늘어나는 추세이며, 앞으로 더욱 이런 사례가 많아질 전망이다.

국내 물류 투자 시장 여전히 활발

2022년 2분기 한국 물류 시장의 거래 규모는 약 1조 5,826억원으로 지난 분기와 유사한 수준을 기록하였다. 전 분기와 마찬가지로 다수의 선매입 건이 관측되었다. 금번 분기 가장 큰 거래 사례는 용인 남사센터 선매입 건으로, 약 3,560억 원에 한강로지스에서 CJ대한통운으로 손바뀜이 발생하였다. 해당 센터는 내년부터 가동될 상저온 복합 센터로, CJ대한통운이 현재 건축 중인 센터에 첨단 설비를 도입하여 스마트 풀필먼트 공간을 구축할 예정이다.

장재훈 JLL 코리아 대표는 “지난 수년간 크게 활황이었던 물류 투자시장은 이번 분기 에도 여전히 활기를 띠고 있지만 금리 상승 이슈로 인해 투자시장에도 차츰 신중한 분위기가 감도는 모습이다.”라고 말하였다. 이어서 “그럼에도 불구하고 좋은 위치와 스펙을 가진 양질의 물류센터를 위주로 선매입 사례들이 지속적으로 관측되고 있으며, 부산/울산/경남 권역, 충청도 권역 등에도 투자 수요가 확장되고 있다.”라고 밝혔다.

(주석1) 수도권 A 급 물류센터 기준: 건물 GFA 33,000 m² 이상의 수도권 (서울, 경기도, 인천) 소재의 100% 상온, 상/저온 물류센터