인천항 신흥 물류 중심지로 급부상

2021년 10월 13일, 서울 – 글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 JLL (NYSE: JLL)은 국내 항구 중 4번째로 물동량이 많으며 신흥 물류 중심지로 급부상하고 있는 인천항의 특성과 인천물류센터 시장에 대한 분석을 담은 ‘물류시장의 성장株 인천항’ 제목의 보고서를 발행하였다.

인천항은 서울과 약 40km 거리에 위치한 항구로 북항, 남항, 신항, 내항, 경인항, 연안항으로 이루어졌으며, 이중 북항, 남항, 신항에 대규모 물류단지가 들어서고 있다.

인천에는 연면적 10,000m² 이상의 물류센터가 대략 60개 정도 있다. 인천지역의 전통적인 물류센터는 일반적인 물류 센터보다 층고가 낮고 1~2층 규모의 소규모 창고 시설이 여러 채 모여 있는 형태를 보이고 있다. 연면적 33,000m²(10,000평) 이상의 다층 구조의 대규모 현대식 물류센터는 2016년부터 본격적으로 공급되었으며, 인천항 중 특히 남항, 북항 지역에 신규 물류센터 물량이 몰리고 있다.

2021년 상반기 인천에는 영종도항공물류센터, 인천트라이포트물류센터, 송도H물류센터 등 3개의 주요 물류센터가 준공되었다. 영종도항공물류센터는 순수 저온센터이지만, 다른 두 센터는 상/저온 복합센터이다.

하반기 준공 예정의 새로운 물류센터들 역시 저온 시설을 포함하고 있다. 오류동 물류센터는 100% 순수 저온센터이다. 신흥동의 센터는 상온, 저온 시설 비율이 70:30 정도이며, 아스터 항동 물류센터의 상온, 저온 시설 비율은 약 55:45이다.

인천 지역에서 완공된 전체 물류센터 중 저온 저장 시설이 차지하는 비중이 계속 증가하고 있는 추세이다. 2018년에는 저온 저장 시설 비중이 5%에 불과했지만, 2019년에서 2020년 동안 약 32%으로 큰 폭으로 상승하였고, 2021년에는 저온 면적 비중이 상온 면적의 비중을 앞질러 2021년 상반기에 완공된 센터의 57%를 기록했다. 신선식품 소비, 라스트마일 배송 경쟁 그리고 비싼 토지 가격이 주요 수요 증가 요인이다. 고가의 토지 비용을 상쇄하여 수익성을 개선하기 위해서 상온 시설 임대료보다 1.5~2배 높은 저온 시설이 대폭 증가하고 있다.

인천의 토지가격은 수도권 남부지역보다 상대적으로 높다. 따라서 평택과 같은 도시에 비해 야드 면적이 대체로 작은 편이다. 그럼에도 불구하고 인천은 일반적으로 김포, 부천 등 다른 서부권역의 도시들에 비해 땅값이 저렴한 편이다.

우정하 JLL 물류산업 본부장은 “급증하는 저온 물류센터의 공급 속도 대비 임차 수요가 발빠르게 따라 오지 못하는 부분이 있다”라고 말하며, “신규 투자 측면에서 서울 접근성 및 입지 전반을 고려하여 적정한 상·저온 면적 비율을 신중하게 결정하고, 최대한 저온 임차인을 사전 확보하는 것이 중요하다”라고 밝혔다.

JLL은 최근 떠오르는 인천지역에 상온뿐만 아니라 저온 센터 임대차 마케팅 활동을 전담인력을 투입하여 저온 물류 부동산 시장의 변화에 발빠르게 대응하고 있다.