JLL, “2025년 한국 상업용 부동산 시장, 점진적 개선 전망”

서울, 2025년 1월 20일 – 글로벌 상업용 부동산 서비스 회사인 JLL 코리아(존스랑라살)가 최근 발간한 "상업용 부동산 시장: 2024년 회고 및 2025년 전망 (Fight, Flight, or Freeze: 2024 Recap and Horizon for 2025)" 보고서에 의하면, 한국 상업용 부동산 시장은 2024년에 글로벌 불확실성 속에서도 강한 회복탄력성을 보여주었으며, 2025년에는 금리 인하 기대감에 따른 투자 심리 개선 및 새로운 부동산 섹터의 부상으로 안정적인 흐름을 보일 것으로 전망하였다.

2024년 회고: 불확실성 속 회복탄력성 입증

2024년 세계 경제는 인플레이션 우려, 지정학적 갈등, 잠재적 경기 침체 위험 등으로 부진한 모습을 보였다. 그러나 한국의 상업용 부동산 시장은 이러한 글로벌 불확실성 속에서도 강한 회복탄력성을 보여주었다.

JLL의 분석에 따르면, 2024년 한국 상업용 부동산 시장은 물류 섹터를 제외한 대부분의 섹터에서 거래량이 증가하며 회복세를 보였다. 특히 오피스 섹터에서는 아크플레이스(약 7,920억 원), 더에셋(약 1.1조 원), 돈의문 D타워(약 8,950억 원) 등 대형 거래가 성사되었다.

투자 패턴에 있어서는, 상대적으로 자금 조달 부담이 덜한 중소형 거래의 비중이 2023년 대비 늘어났으며, 높은 임대료 및 공급제한 상황 속에서 장기적인 사무실 면적으로 확보하고자 하는 전략적 투자자(SI)들의 활동이 두드러졌다. 또한, 자산 유동화 목적으로 스폰서 리츠를 통해 자산을 매입하는 사례도 증가했다. 예를 들어, 한화 리츠의 장교빌딩, 삼성FN리츠의 삼성화재 판교사옥 등의 거래가 이루어졌다.

호텔 및 리테일 섹터도 팬데믹의 영향에서 벗어나며 투자심리 개선세를 보였다. 특히 호텔 섹터에서는 콘래드 호텔과 같은 럭셔리 호텔에 대한 수요가 크게 늘어나며 거래 규모가 확대되었다. 리테일 섹터의 거래 금액도 다소 개선되었으나, 여전히 투자 심리는 약세를 보이고 있다.

반면, 물류 섹터는 국내 투자자들이 오피스 시장으로 관심을 돌리며 매수자 풀이 제한적이었다. 해외 투자자들은 물류센터의 포트폴리오 비중을 늘리는 경향을 보였지만, 전체 물류 투자 규모는 전년 대비 감소하였다.

2025년 시장 전망: 유동성 확대와 금리 인하의 순풍

JLL은 2025년 한국 상업용 부동산 시장이 안정적인 흐름을 보일 것으로 전망하고 있다. 주요 경제국들의 금리 인하 시작과 함께 한국은행의 추가 금리 인하 가능성이 시사되면서, 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상된다.

금리 인하로 인한 분모 효과(denominator effect) 완화로 부동산 포트폴리오 리밸런싱 수요가 감소하면서, 대규모 자본이 부동산 시장에 투입될 것으로 보인다. 이는 부채 금융과 더 높은 기대수익률의 투자 기회 확대로 이어질 전망이다. 지난 몇 년간의 가격 조정은 마무리되는 것으로 보이며, 부동산 가치 상승의 초기 징후가 관찰되고 있다.

섹터별 전망:

• 오피스 섹터: 글로벌 시장과 역행하는 서울 오피스 시장은 활발한 임대 활동과 공급 제한적인 시장 환경에 힘입어 견고한 성과를 유지할 것으로 예상된다. 해외 자본의 유입 증가로 투자 규모도 견고할 것으로 전망된다.
• 물류 섹터: 가격 조정이 마무리되면서 코어성 매물들이 다수 출현할 것으로 보이며, 공급 과잉에 대한 우려가 완화되면서 투자 심리가 개선될 것으로 기대된다.
• 리테일 섹터: 포트폴리오 다각화의 일환으로 리테일 섹터도 수혜를 받을 수 있으나, 완전한 투자 심리 회복까지는 상당한 시일이 걸릴 것으로 예상된다.
• 뉴 이코노미 섹터: 2025년에는 데이터센터, 코리빙, 시니어 하우징과 같은 '뉴 이코노미' 섹터로의 투자 다변화가 두드러질 것으로 전망된다. 특히 AI 붐과 클라우드 서비스 수요 증가로 인한 데이터 센터 수요 증가, 인구 구조 변화에 따른 코리빙 시장의 성장 등이 새로운 투자 기회를 제공할 것으로 보인다.

심혜원 JLL 코리아 리서치 팀장은, “시시각각 변하는 시장에서 우위를 선점하기 위해 투자자들은 객관적인 입장을 유지하면서도 포트폴리오의 안정성과 성장을 동시에 추구할 것을 권고합니다. 다양한 섹터를 검토하여 자산을 적절히 배분할 필요가 있습니다.”라고 말했다.