코어 자산, 2017년 4분기 매매시장에서 주로 거래

2018년 2월 2일, 서울 - 글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 JLL (NYSE: JLL)가 서울 전역 대형 오피스 빌딩의 2017년 4분기 시장동향을 분석한 결과, 평균 빌딩 공실률은 11.7%로 전분기 대비 0.2%P 상승하였고, 3.3m2당 빌딩 실질 월 임대료는 88,467원으로 전분기 대비 1.5%p 하락하였다. 서울 도심권(CBD), 여의도권(YBD), 강남권(GBD) 3대 권역의 주요A급 오피스빌딩을 대상으로 집계한 결과이다.

4분기의 서울 A급 오피스 공실률은 CBD권역이 전분기 대비 1.72%p 하락하였고, 여의도와 강남이 각 3.52%p, 0.46%p 상승하였다. CBD권역의 경우, 신한카드가 101 파인애비뉴 A동 14개층에 입주 완료하면서 공실 해소에 기여하였다. 여의도 권역의 주된 공실률 상승 요인은 IFC에 입주해있던 LG전자와 HP 빌딩의HPE가 권역을 이탈인 것으로 조사되었다. 강남 권역은 삼성생명서초타워와 SI타워에서 일부 임차인의 타 권역 이전으로 지난 1년만에 처음으로 소폭 상승하여 5.23%를 기록하였으나, 여전히 세 권역 중 가장 안정적인 수요를 보이고 있다.

주요 A급 빌딩의 공실률이 지속됨에 따라 서울 오피스3.3m2당 월 임대료는88,567원으로 전분기 대비 1.5%p 하락하였다. 여의도 권역이 70,469원/평으로 전분기 대비5.1%p로 가장 크게 하락하였다. CBD는 91,698원/평으로 전분기 대비 0.9%p하락하였고, 강남 권역도 전분기0.3%p 소폭 하락한 94,022원/평으로 2016년 3분기 이래 처음으로 하락하였다. 예정된 임차인들의 이동과 공실률 해소 부담으로 인해CBD권역과 여의도 권역에 위치한 일부 빌딩에서 무상 임대기간 및 인테리어 공사기간 지원 등 임대료 할인 혜택이 확대된 것으로 조사되었다.

박성민 JLL 리서치 팀장은 "경제 확장 국면과 수출 성장세 지속으로 대기업을 중심으로 오피스 수요 회복이 점쳐지고 ICT, 게임, 모바일 업종과 위워크(WeWork)을 비롯한 공유오피스 업체들의 견조한 수요 등이 예년보다 전반적으로 오피스 시장에 긍적적으로 작용할 전망"이라고 말하며, 임대료에 대해서는 "2017년 대비 렌트프리와 같은 인센티브 상승세가 주춤하며 서울 오피스 시장의 실질 임대료 증가율은 회복세를 나타낼 것으로 전망됩니다."라고 설명하였다.

2017년 4분기 주요 3대 권역에 공급된 A급 오피스는 없었으나 강남 권역에 아이콘 역삼이 2017년 10월에 준공 되었다. 2018년에는 현재 4개의 A급 오피스가 준공 될 예정으로 신규물량 공급으로 공실 수준은 현재 수준에 비해 소폭 상승할 것으로 예상된다. 권역 별로는 강남에 강남 N타워와 루첸타워, 여의도에 한국교직원공제회빌딩, CBD의 센트로폴리스가 있다.

장재훈 JLL 대표이사는 매매 시장에 대해 "지난 4분기의 시장 수익률은 여전히 4.5%를 유지하여 강세를 보였다."라고 말하며, "북핵 관련 지정학적 리스크 완화로 인한 투자심리 개선과 풍부한 유동성이 긍정적으로 작용하며 매매 시장은 더욱 활발해질 것으로 예측된다."고 설명한다. 

2017년 4분기에 주목할만한 거래들은 코어(Core) 자산들로써 메트로타워, POBA 강남타워, 서부금융센터, 아이콘 역삼빌딩, 현대그룹의 연지동 사옥 등이 있었다. 향후에도 현재 준공 중인 센트로폴리스와 같은 프라임급 빌딩부터 주요 권역에 우량빌딩들이 시장에 매물로 나와 있어 국내외 투자자들의 높은 관심이 지속되고 있다. 

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