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서울

2018년 1분기 오피스 시장 임차 및 거래 활발

공유 오피스와 신규 공급 빌딩이 향후 오피스 수요 견인 전망


2018 4 23, 서울 - 글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 JLL (NYSE: JLL) 서울 전역 대형 오피스 빌딩의 2018 1분기 시장동향을 분석한 결과, 평균 빌딩 공실률은 13.8%을 기록하며 전분기 대비 2.2%P 상승하면서 지난 분기에 이어 둔화세가 지속되었고, 3.3m2 빌딩 실질 월 임대료1 88,531원으로 전분기 대비 1.2%p 하락한 것으로 조사되었다. 서울 도심권역(CBD), 여의도권역(YBD), 강남권역(GBD) 3대 권역의 주요A급 오피스빌딩을 대상으로 집계한 결과이다.

1분기의 서울 A급 오피스 평균 공실률은 도심권역이 15.7%로 전분기 대비 2.3%p 상승하였고, 여의도권역이 25.4%를 기록하며 전분기 대비 6.0%p 대폭 상승하였다. 강남권역은4.63%로 전분기 대비 0.6%p 하락하면서 3대 권역 중에 유일하게 평균 공실률이 하락하였다. 도심권역의 경우 시그니쳐타워에서 약50%의 면적을 사용하던 아모레퍼시픽이 용산 신사옥으로 이전하고, 여의도권역의 경우 전경련타워에 입주해 있던 LG CNS이 마곡 신사옥으로 이전하고 교직원공제빌딩이 신규 공급된 것이 공실 상승의 주요 요인으로 조사되었다. 반면, 강남권역은 포스코 P&S와 ARC Place에의 신규 입주, 파르나스 타워에의 오피스 증평 등 오피스 수요가 증가하면서 당분기 공실이 하락하였다.

주요 A급 빌딩의 공실률이 지속됨에 따라 서울 오피스3.3m2당 월평균 실질 임대료는88,531원으로 전분기 대비 1.2%p 하락하였다. 여의도권역이 68,121원/평으로 전분기 대비3.3%p로 가장 크게 하락하였고, 도심권역은 91,213원/평으로 전분기 대비 0.5%p하락하였는데, 이는 최근 도심권역의 몇몇 빌딩과 여의도권역에서 발생된 대형 공실로 인하여 주요 빌딩에서의 렌트프리 기간이 확대된 데에서 비롯된 것으로 분석되었다. 한편, 강남권역은 97,564원/평으로 전분기 대비 0.1%p 소폭 상승하였는데, 이는 권역 내 안정적인 수요가 지속되고 평균 공실률이 5% 미만대로 유지되면서 올해 초 주요 빌딩에서의 명목임대료를 상향 조정한 것이 실질 임대료 성장을 견인한 것으로 파악되었다.

올해 주요 권역에 공급될 A급 오피스는 1분기에 재건축 완료된 여의도 The-K 타워 (구 여의도 교직원공제회 사옥), 하반기에 공급될 도심권역의 센트로폴리스, 강남권역의 루체타워와 N타워가 있다.

JLL 리서치 박성민 팀장은 올해의 A급 오피스 시장에 대해 "경제 성장 모멘텀의 지속, 금융 및 IT 산업군의 호조, 그리고 공유 오피스 업체들의 가파른 성장세가 서울 오피스 수요 개선에 기여할 것입니다. 그러나 신규 공급으로 인해 중장기적으로 공실률은 현재 수준을 유지할 것으로 예상됩니다."라고 전망하면서, "신규 A급 오피스 빌딩 공급 자체가 동일 또는 타 권역으로부터의 이전 수요와 B급 오피스 빌딩으로부터의 업그레이드 수요 등을 일으키는 효과를 지켜보는 것도 재미있는 요소가 될 것입니다."라고 덧붙였다.

올해 1분기의 오피스 거래 시장 수익률은 작년 말 금리 상승으로 인한 상승 압력에도 불구하고 투자 심리 및 풍부한 유동성이 지난 분기에 이어 긍정적으로 작용하여 4.5%를 유지하였다. 1분기 거래량은 지난 해에 이어 올해 초부터 코어 (Core) 자산들의 거래가 비교적 활발하게 이루어지며 전년동기대비 비슷한 수준이다.  앞으로도 시장의 견조한 유동성과 국내외 투자자들의 심리가 긍정적으로 작용하면서 거래가 활발할 것으로 전망되며, 거래 예정인 대형 오피스들의 규모를 고려할 때 프라임급 빌딩의 역대 최고가를 연내 갱신할 가능성이 커질 것으로 점쳐진다.

- 끝-

 

JLL 서울 시장 보고서 다운로드

실질 월 임대료: (GFA 기준) = 명목 임대료 – 렌트프리 + 관리비 이익 추정치